作者ceca (生活艺术大师 N)
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标题Re: [闲聊] 大家怎麽看房市高点?
时间Sat Jan 15 15:54:04 2022
你是说长期的高点?
你时间拉得够长,没有高点.
但是会有阶段性高点.
一个大涨循环,例如2009~2019这10年.
中南部蛋黄区新屋高点大概在2014,双北比较早结束,外围又比较晚.
但是公寓高点在2018.
因为他反应很慢,所以高点也比较晚,你们都死鱼盘了他才刚好在暴涨.
但无论怎样,这是一个大涨波.
开始因为QE带动资金宽松,结束则是资金燃烧效应告一段落进入整理.
除了蛋黄区和炒做超凶区,大多数地方也没有因为涨完了转跌.
大多老市区都是,涨一涨然後涨不动就进入死鱼盘.
涨太凶回档是因为不安定筹码.
例如家维带团买二重左岸,如果突然不准预售屋转让,那他的集团那些小菜鸟就会神经紧张.
然後开始乱跑....这个乱跑就会破坏市场价格,这就是不安定筹码+回档的现象.
而政府很怕房价跌,所以为啥打房都在打不安定筹码...XD
(不然你房地合一反过来,第一年卖抽20%,第三年卖抽35%,第四年以後抽45%...
不就很多人不想屯房了...不就刺激大量闲置房产释出....
看那麽久你没发现,政府也没不让你赚,但不希望你规划跑太快,你必须要有hold住的本事)
而这种波段,怎样看高点.
基本上资金和市场的关系没人抓得准,所以你要找风向球.
而大涨波段谁带头??...建商带头拉价格.
所以你看建商.
因此我在大涨波爱讲的,新屋不止,中古屋不只..
新屋还在冲,那就是还在涨,新屋停了,你的中古屋还会再跑一段..但这时候高点就到了.
所以大涨一开始可以冲新屋,但是过一段时间你就看到老鸟投资客就转去中古屋.
冲新屋就是杠杆极高当然爽,但是老鸟为了规避风险+更大利益,所以会转去中古屋.
越晚买新屋,风险就越高..
并且你是带头冲的,前面战争迷雾没开,谁知道冲出去会遇到甚麽.
当然以上观念都很单纯.
在来就是比较大的循环的高点.
最典型就是对岸.
对岸的房价死鱼好久了.
他最大问题就是破了基本面.
出租投报率 < 资金成本 + 持有成本..
还低很多很多.
所以必然进入整个大死鱼盘.
直到这个公式平衡被改写.
你不要跟我讲甚麽中国经济成长,不要跟我讲更多的人挤入北上广深.
租金投报是一个很好的风向球.
它代表着....市场的需求.
租金同时跟甚麽都有关,通膨,产业,供需....
也就是你最想要看的,到底这个区域的住宅实际面是怎样??.
看租金.
租金一次微分後,往上走,这边不动产就是看强,往下走就是看弱.
台湾金八条後,台湾金融业和寿险全都拿着钱去英国炒房.
那时候我记得出租投报率是2.x%,利率是3%...
但为啥金融业会去下一个破基本面的地方?
因为那时候难民潮的关系,整个欧洲租金在狂涨..!!
(也打破德国甚麽房地产打压炒做完美世界的神话...造成慕尼黑和汉堡房租房价大涨)
因此它们预期租金会一直大涨下去,超越3%,甚至上看4% 5%.
当然很可惜後来英国搞了一个脱欧...XD
连李嘉诚都在英国摔了一大跤....
(被资本主义元老,英国玩弄,当提款机...呵呵.....你玩不赢犹太人的拉)
不过後来好像在汇率那边有捞了一点回来就是了.
但是无论怎样,你会发现.
当你时间线拉更常,例如这次再度QE後.
英国不动产又大涨了.
当然中国还是低迷...
那是因为..
他房价太豪洨...破基本面破太大.
造成连QE都补不了这个差距.
所以...中国房价要起色,要嘛就是这次中美经贸战争在打凶一点,通膨在疯狂一点.
在不然就...再等下一次大涨噜..
至於人口问题.
实际需求反应在租金.
如果人口冲击需求.会优先反映在租金上面.
当然也可能需求降低,但是通膨拉高,所以租金没有降.
那租金没有降,不动产需求依然是看平以上..你人口减少的问题被其他东西给打消掉了.
至於你要说理论.
理论上人口减少会怎样??
理论上人口减少会怎样以前讲过.
人口减少在你压垮房价之前.
产业崩溃,因为缺工缺人工厂开不起来倒闭外移一堆.
劳保健保和退休金制度破产.
捷运破产,高铁破产,一堆公营机构破产.
国家税收大幅下降.
这时候才烧到不动产开始跌.
而在这种局面,不动产一开始跌...市政府就接力破产.
所以人口减少,我们大概就要被统一了...XD
因为台湾那时候经济能力可能菲律宾化..那不如被统一薪水还高很多.
因此..除非你设定,甚麽都可以毁灭的情况下,人口持续减少不动产会怎样的模型.
但是在我看,这个模型是没有意义的..XD
人口减少对不动产的影响.
在大国家会比较明显,台湾鼻屎大又经济开放的航运点岛国,不太需要思考.
因为一定开放移民....
外劳有些东西还补不起来.
所以必然开放移民.
而今年三月不就要闯关移工变移民.
之後年年解放限制你也不要太意外.
说过少子化是国安问题,国安局十几年前就在准备这个问题.
(你有国安局的线你就知道)
十几年前....不是这几年.
他们有一堆方案给执政者参考....
但是当然牵扯到政治,所以是看执政者想用哪个方案.
但无论谁执政,谁都会开放移民.
差别是移民来的人是从哪来而已.
所以你等待别的就算了.
你等待少子化人口减少压垮不要说太乡下好了.
压垮嘉义或斗六的房价.
你可能这辈子很难等到.
至於六都...你最好早点醒醒.
反过来如果为了弥补人口减少而开放移民.
那....房价又会怎麽走?
这才是你要思考的.
不要一直作梦少子化压垮房价.
结果大举移民进攻後.
你就整个崩溃....
至於甚麽移民不想来台湾.
你鸵鸟喔..XD
掩耳盗铃???
你出国过了吗..XD....你嘛看看这个世界,在思考一下你讲的话.
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1F：推 membrance: 这世界本来就是弱肉强食，只能靠政府维持公平跟合理分 01/15 15:57
2F：→ membrance: 配 01/15 15:57
3F：推 sdbb: 再来思考 01/15 15:58
4F：→ sdbb: 台湾已经是社会主义甚至是共产主义了 01/15 15:58
5F：→ mimikillua: 一点也没错 弱肉强食 01/15 15:59
6F：推 cms23: 先推 01/15 16:00
7F：推 Unsullied: 我都想移民到新加坡 东南亚应该很想来台湾 01/15 16:00
8F：→ Unsullied: 当人口问题影响国家安全 就是得找人进来 01/15 16:00
9F：→ Unsullied: 你以为都躺在那边就能等到吗？ 01/15 16:01
10F：→ Unsullied: 外劳比你努力 早晚买房租给你 01/15 16:01
11F：推 yiliang1107: 推 01/15 16:01
12F：推 piliwu: 在那边猜高点低点是大忌让市场跟你讲 01/15 16:04
13F：推 saucy: 那移民会有特别爱去的县市或区域吗 01/15 16:06
15F：推 CharleneTsai: 推 01/15 16:10
16F：推 ppnow: 移民当然先在工作附近买啊，先解决刚需再来投资 01/15 16:14
17F：推 linchenea: 推推 01/15 16:15
18F：推 fanlander: 一直刷图看的好烦 01/15 16:19
20F：推 bboywhite: 猜的到高低我早就财富自由了= = 01/15 16:29
21F：推 frowning1226: 推推推 01/15 16:32
22F：推 aass5566: 政府：你们都不想生 我们直接引进阿劳来补劳动力 01/15 16:35
23F：推 airforce1101: 我是觉得20几岁抱怨不公平正常 01/15 16:39
24F：→ airforce1101: 30几岁觉得不公平也是正常，但是知道不公平後看怎 01/15 16:39
25F：→ airforce1101: 麽应对 01/15 16:39
26F：→ airforce1101: 如果只是像20几岁只抱怨没应对 01/15 16:40
27F：→ airforce1101: 那…到底是谁的问题 01/15 16:40
28F：推 frowning1226: 推推推 01/15 16:45
29F：推 Villkiss13: 不过ceca大 01/15 16:48
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31F：→ Villkiss13: 会建议现在直接卖掉老公寓去买新屋 01/15 16:48
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40F：推 kuanhunter: 推推 01/15 17:06
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43F：推 darkdogoblin: 现在正进行资产价值保卫战,没这美国时间理他们 01/15 17:28
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47F：→ jonson: 2022盘整 2023反转 一群没实力多多瑟瑟发抖中 01/15 17:36
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49F：推 abyssa1: 移民撑的租房需求跟包租公买盘… 01/15 17:44
50F：→ darkdogoblin: 明年又明年,空空永远都不在现在这个时空活着 01/15 17:45
51F：推 menace: 租金大於房贷到底有什麽压力 空空活在幻想？ 01/15 18:59
52F：→ menace: 腰斩还可以买更多 只怕房子不够买XD 01/15 19:00
53F：推 migration265: 推 01/15 19:05
54F：推 Kamov: 空空还是回租屋处玩砂去吧 01/15 19:06
55F：推 sd785: 分析精辟 推 01/15 19:09
56F：推 bethanyce: 请问ceca大大现在不适合买入预售屋的话，何时才是适合 01/15 19:25
57F：→ bethanyce: 介入的时间呢？ 01/15 19:25
58F：→ kusorita: 多多每年都在过年真的令人羡慕阿 01/15 19:45
59F：推 heryi: 想请问你怎麽看目前人口下滑的日本 01/15 19:48
60F：推 iwantfds: 废话连篇 二重赚爆 谁要卖啊 拿来跟银行搬更多钱出 01/15 19:54
61F：→ iwantfds: 来滚 这也不懂 01/15 19:54
62F：→ iwantfds: 还整天讲废话 01/15 19:54
63F：嘘 grace0523: 若是合法的工作移民是能赚多少？能撑买盘？？ 01/15 19:56
64F：→ grace0523: 台湾中位数年薪68万都买不起！你指望移民？ 01/15 19:57
65F：推 aquaair: 西卡文内说的嘉义应该是指嘉义市吧？应该涵盖整个嘉义县 01/15 20:00
66F：→ aquaair: ？ 01/15 20:00
67F：推 mmay: 嘉义县朴子、太保新屋都千万以上 01/15 20:03
68F：→ mmay: 之前有讨论万丹一样千万以上了 01/15 20:03
69F：→ mmay: 正确来说应该是地坪22、建坪50大约1200万 01/15 20:04
70F：→ mmay: 这1200的价格、斗六目前观察起来也差不多 01/15 20:05
71F：推 antigidu: 可是这波QE要回收了欸 默哀 01/15 20:07
72F：推 grace0523: 只有双北抗跌 ，其他县市坐等崩盘 01/15 20:33
小肉脚才在那边都不卖..XD
平盘的时候,我们买卖都可以赚钱.
那你平盘的时候会甚麽..XD
变化盘除了暴涨那一段时间外,其他时候换物件都嘛可以赚更多.
另外银行搬钱??
你很少间喔?
你超过三间就限制贷款四成了.
你前两间贷款八成,你第三间被限制贷款四成.
阿你後面还可以搬多少?
阿不就名下只有两间内才好会搬...XD
到时候还不是定时要做债务整合.
把小物件的所有贷款整并到大物件上面.
像我就会把贷款整并到透天店面上.
不然贷款会太多笔.
至於贷款额,没办法我都是用资产负债比去算,所以只能最多总资产的六成...
对喔我都用我家人,但我家人基本上都是一样的状况,全都是多间贷款...无奈...
小菜鸟..XD
房子为啥要卖??
你老人喔...还是第一天出社会?
这种人带集团.
他的会员真他妈的可怜.
你们怎麽会找一个不动产菜鸟当团长??
另外,二重喔..XD
你有新竹台中高雄台南涨的多吗..XD
整天在那边自我催眠.
呵呵...要不要去看一下这几都最近的涨价速度.
涨个一点点在那边整天高潮.
很敏感喔?
第一次喔....
弄两下就身寸了?
※ 编辑: ceca (61.227.118.199 台湾), 01/15/2022 20:57:39
73F：→ alexstag: 抗跌？要不要看看2015-19...？那个时候台北跌不少喔 01/15 20:53
74F：推 Landlords: c大你在回谁阿? 看起来在呛家维 但推文区没看到人呀? 01/15 21:09
75F：推 frowning1226: 那个不敢来台中高铁的俗仔真的很弱，连搬钱都没搬过 01/15 21:11
76F：→ frowning1226: 买房子是一种技术，跟银行搬钱是另一种艺术 01/15 21:12
77F：推 Landlords: 阿没事 是我ptt设定的关系才没看到 现在有了 01/15 21:16
78F：推 Narok: 租屋处不准玩沙…会弄脏 01/15 21:35
79F：推 Narok: 真的多间了贷款有点烦 最近又变龟毛 01/15 21:37
80F：推 iwantfds: 笑死 林北就是有办法让银行给钱 看来你没这本事 还 01/15 22:40
81F：→ iwantfds: 敢教人 01/15 22:40
82F：推 iwantfds: 路遥知马力 等着看二重涨上天 没眼光的C咖 啥都不 01/15 22:44
83F：→ iwantfds: 懂 01/15 22:44
84F：推 PTTDURANT: C神 01/15 22:54
大家听到了.
他可以突破目前央行的第三间贷款4成限制.
我相信这边有调查局和国税局的人在看.
家维,如果你不是豪洨的话.
那你慢走~~~~
当然你应该是豪洨...XD
你当本版的人都第五次买房子??
※ 编辑: ceca (61.227.118.199 台湾), 01/15/2022 23:06:49
85F：→ yiliang1107: 这是他疯狂删文的原因吗XDD 01/15 23:38
86F：推 h49072002: 干我第二间要8成以上或宽限期，没有一家银行愿意给 01/15 23:39
87F：→ h49072002: 到底谁可以突破央行限制第三间四成的 01/15 23:39
88F：→ h49072002: 你给我我马上介绍给我客户，至少放十亿贷款 01/15 23:39
89F：推 l52015: 推 01/16 07:28
90F：推 iceyu: 房价再涨上去 又要加强信用管制了 也许第二户也没八成 01/16 08:32
91F：推 tbere2002: 推Ceca，套牢一哥家维真的来秀下限的 01/16 08:48
92F：推 gm3252: 移民有租房就是很强大的支撑力了啊，为什麽一定要执着他 01/16 10:09
93F：→ gm3252: 们能不能买得起？台湾蛋黄房价不就靠大量租屋族撑起来的？ 01/16 10:09
94F：嘘 davis0918: 最好一堆人要来鬼岛 01/16 10:53
95F：嘘 davis0918: 竹科肥宅百万年薪买不起房 东南亚移民买的起 嘻嘻 01/16 10:55
96F：嘘 smoice0626: 台湾移民环境并不友善，能不能吸引到人待观察 01/16 11:42
97F：嘘 smoice0626: 台湾人自己都想出逃了，移工会想来？ 01/16 11:47
98F：推 wwwsky: 东南亚各国走上升趋势 渐渐不想来台了 01/16 17:32
99F：推 wakuwaku: 真的一堆人活在自己世界 整天看电子媒体以为台湾很烂没 01/16 18:41
100F：→ wakuwaku: 人来 01/16 18:41
101F：推 antigidu: 美国准备回收热钱 移民来不来 重要吗？ 01/16 20:14
102F：嘘 ByronX: 基本上这种消耗後代生存资源的买卖就吸血鬼而已啊 没什麽 01/17 01:13
103F：→ ByronX: 生意经 单纯靠雄厚资本玩资本的 01/17 01:13
104F：推 ByronX: 真有想法就砸钱去做生意了啦 做这种危害後代的 炒房仔大 01/17 01:14
105F：→ ByronX: 概不打算有小孩 因为最後害到自己 01/17 01:14
106F：推 benjamin99: 台湾对移民一点都不友善吧，更别提其中一部分左岸来 01/17 08:51
107F：→ benjamin99: 的还有政治问题 01/17 08:51
108F：→ benjamin99: 就算东南亚来的，你台湾人哪个不是看到讲听不懂的话 01/17 08:52
109F：→ benjamin99: 就躲的远远的还嫌人家危险？ 01/17 08:52
110F：嘘 q135q135: 半桶水 01/17 23:07
111F：推 caneyg: 房子租的出去就会有人买来收租,公式c大已经无数次贴上 01/19 12:44
112F：→ caneyg: 科技新贵买不起房子,就跟买的起的人租就好,没什麽问题 01/19 12:44
113F：推 swgun: 对岸真的奇葩 店面投报比住宅还差 01/19 22:14
114F：→ chen831030: 3/21 03/22 22:06
115F：推 chen831030: 谢谢 08/12 12:14
116F：→ chen831030: 谢谢 10/06 09:29