作者missingmini (just missing)
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标题[闲聊] 租金干掉房贷=立於不败之地?
时间Thu Apr 8 18:52:01 2021
现在低利率时代 贷款买房每月缴交的金额
在中南部出租投报较高的地区
租金几乎都能cover掉
举例而言
台南市东区一间368万的三房公寓
贷款八成 头期二成为74万
以1.31%的房贷利率计算
每月偿还的本金+利息为9881
算高一点 一万好了
591上搜寻台南市东区的三房出租公寓物件
月租金介於10000 ~ 26000
不过其中超过20000的其实是大楼 不予采计
剩下的平均起来也有个13000 ~ 14000左右
这个租金拿去缴一万元的房贷後
还多出三四千元的正现金流
算低一点 三千好了
假设房价30年後不涨不跌
30年总共赚了租金 3000 x 12 x 30 = 108万
手上还多了一间价值368万的房子
成本只有一开始的头期74万
更不用说房价上涨的状况
把房子卖了 赚了租金也赚了差价
会赔钱的状况只有
房价下跌到残值变成 74 - 108 = 负34万
这理论上是不可能发生的
所以说 在租金能干掉房贷本利和的状况下
买房来出租的投资
是不是几乎等於立於不败之地?
这观念是否有盲点?
当然 出租有空租期
房子每年也会有一些维护成本
利率与租金行情也会变动
房客欠缴房租甚至破坏房子
房客想不开自杀 让房子变凶宅
这些风险大家都知道
只是较难计算 就不另外讨论了
--
※ 发信站: 批踢踢实业坊(ptt.cc), 来自: 58.115.169.37 (台湾)
※ 文章网址: https://webptt.com/cn.aspx?n=bbs/home-sale/M.1617879123.A.B13.html
1F：→ askachage: 4 04/08 18:53
2F：推 castalchen: 租金赢房贷是代表这个区域的未来性比较不被看好 所以 04/08 18:55
3F：→ castalchen: 需要的人宁租不买 04/08 18:55
4F：→ castalchen: 有可能的风险就是赢了投报率赔了价差 04/08 18:55
据文中的计算 要赔到价差就是房价跌到变负值 不然就是我有什麽重大盲点没考虑到
5F：→ panzer1224: 不然你以为大家干嘛都要买 不想帮房东儿子缴房贷 呵 04/08 18:57
6F：→ panzer1224: 呵 04/08 18:57
7F：推 DFM: 不完全正确，要计算持有房产的成本，大楼管理费、车位租赁费 04/08 19:15
8F：→ DFM: 、税金 04/08 19:15
公寓免管理费 无车位 税金属於本文最後所讲的维护成本
9F：推 s26492755: 讲很久了 你现在才发现..... 04/08 19:21
10F：→ s26492755: 有没有看过 租金赢本利和 运气好又涨价的 04/08 19:22
新庄王您应该有机会
11F：→ lookinto: 也要计算 如果头期款74万不是用来买房 而是放 04/08 19:22
12F：→ s26492755: 在来我有完整的成本 随便都赢 04/08 19:23
13F：→ lookinto: 到其他投资管道 30年後会变成多少钱 04/08 19:23
人老了 投资求稳为重 年轻时在股市杀进杀出的经验告诉我 我不适合玩股票
14F：→ s26492755: 楼上正确 我有算过头期要 04/08 19:24
15F：→ s26492755: 达到多少投报才能赢自己的租屋件 04/08 19:24
16F：→ s26492755: 这样算才有的打 不然躺着赢 04/08 19:24
17F：→ labbat: 有74万不如买台积电股票 租赁代管毛一堆，房客毛更多 04/08 19:24
18F：→ labbat: 稳赚的前提是找到免费义工帮大爷搞定一切 04/08 19:26
19F：→ labbat: 每个房客和代管业都想从房东拿到额外的好处，看你要怎麽 04/08 19:27
20F：→ labbat: 办 04/08 19:27
没有想要躺着赚 管理房客需要时间精神我知道
21F：→ REMEMBERYAU: 每个输到脱裤的赌客都有个不可能 04/08 19:31
房价要跌到变成负值 嗯.... 日本泡沫化也没这麽惨
22F：→ kagaya: 南部租房比这麽高哦 04/08 19:58
23F：推 Triumvir: 台南东区哪里有368万三房公寓？ 04/08 20:09
真的有 请洽591
24F：推 deltaz: 南部租金比利息贵很多的不少，大约每个月本利合的也不少 04/08 20:16
25F：→ deltaz: ，越便宜的房子例如老公寓，在南部用租的真的超亏，两三 04/08 20:16
26F：→ deltaz: 百万的房子出租大概可以租到6000~8000左右，很扯 04/08 20:16
27F：推 zeroyaking: 南纺跟成大旁的东宁路大楼三房300多 不过10几年前 04/08 20:20
z大台南仲介前几把交椅 应该不会不知道行情 XD
28F：→ dunkylu: 368买台南东区？做梦吗？ 04/08 20:55
没做梦 请洽591
29F：→ castjane: 可怕是台南台积薪水差不多 可能先进制程还比较高 04/08 20:56
30F：→ s910211: ceca大有在讲，你有在看吗？ 04/08 21:27
ceca大的文也拜读很多 不过高雄王是短期买低卖高赚价差的 我没要走这路线 XD
包租代管应该是属於要做大的 几十几百间房的包租公在考虑的?
32F：推 spmark: 方向是对的，不过老公寓能不能贷款那麽多，是个问题 04/08 21:59
33F：→ spmark: 368买台南东区老公寓，恩，591打开就有了，不用做梦喔 04/08 22:00
34F：→ spmark: 不过这种物件通常要整理，所以本金不会是74万 04/08 22:00
其实整理好的也有 开价比这贵一点 但还是3字头唷
※ 编辑: missingmini (58.115.169.37 台湾), 04/08/2021 22:42:39
35F：推 shuichia: 算起来就是投报4%大概就等於本利合(全贷) 04/08 23:04
36F：推 n052111089: 痾 头期74万拿去投资5趴很简单吧 不也打平了 还不算 04/08 23:15
37F：→ n052111089: 房子家俱折旧 税金 04/08 23:15
38F：推 agvnol: 4 04/08 23:16
39F：推 n052111089: 这十年 权值股股价拉回就买胜率100趴... 会进入经济 04/08 23:19
40F：→ n052111089: 萧条吗。不太觉得 04/08 23:19
41F：推 premacy: 368万应该是30年健身公寓，最多贷7成，20年 04/08 23:44
42F：推 premacy: 头期款110万/月缴12205 04/08 23:46
43F：→ jerrylin: 租金比房贷高 你当租屋客是白痴还跟你租吗 04/09 00:08
44F：→ jerrylin: 他干嘛不自己去买? 04/09 00:08
45F：推 menace: 当然有可能啊 没头期款的 分租的 短住的 04/09 00:26
46F：→ menace: 首购40年房贷 房贷都比租金低好吗 04/09 00:27
47F：推 menace: 要降低首购头期款成数还会被说图利建商XD 04/09 00:31
48F：推 sunsetswish: 没盲点啊 租客帮你缴房贷 就是这麽强悍诺 04/09 00:40
49F：→ IBIZA: 30年房贷成为主流之後，一堆房子租金可以干掉房贷啊 04/09 01:06
50F：推 BRIANERIC2: 真的中南部一堆鬼神租金都比房贷还高 我一开始还纳闷 04/09 01:13
51F：→ BRIANERIC2: 到底谁要租 XDDD 说真的首购要降头期啦 04/09 01:13
52F：→ spmark: 30年房贷真的是祸首 XD 04/09 01:24
53F：→ spmark: 保守一点的就用20年房贷去算就好 04/09 01:24
54F：→ ceca: 租客为啥要租...因为他们觉得要崩盘阿..XD 04/09 01:37
55F：→ ceca: 它们还在等. 04/09 01:37
56F：推 s26492755: 用一辈子去等待！ 04/09 01:39
57F：→ s26492755: 以後我要立遗训 房子腰斩烧纸通知我 04/09 01:40
58F：→ ceca: 有些人,命不好,他没有选择... 04/09 01:46
59F：→ ceca: 但更多人,它们的未来,是因为他们以前做错了选择... 04/09 01:46
60F：→ BRIANERIC2: 没有头期的真的辛苦 政策要帮他们 头期改10%就好了 04/09 01:51
61F：→ BRIANERIC2: 阿那种存了钱还在等崩盘的 就让他蹉跎吧XDDD 04/09 01:52
62F：推 menace: 改10%一堆觉青会上街抗议啦 图利建商 青年拒接盘 04/09 03:45
63F：→ menace: 首购应该改成零头期 50年房贷 但一生一次机会 04/09 03:47
64F：→ menace: 然後房价就会飙到天上去XD 04/09 03:47
65F：推 Narok: 300万的才租8000是哪来的慈善啊？我成本350的最高租到18000 04/09 05:01
66F：推 pigmoo: 40 年也可贷8成 04/09 05:51
67F：推 giveme520: 2F在讲台北吗QQ 04/09 08:47
68F：推 piliwu: 叫人买台积电的笑死我你还在套吧 04/09 08:52
69F：→ IBIZA: 成本350是只算头期吗? 应该也不能这样算吧 04/09 09:40
70F：推 quiet93: 盲点就是你屋况的竞争力能维持30年吗 04/09 10:19
71F：→ quiet93: 这30年会陆续有新房子新重划区出现 04/09 10:20
72F：→ quiet93: 公寓是旧时代的产物，未来的生活大家都需要管委会 04/09 10:21
73F：推 quiet93: 如果供给量继续增加，1万元可以租电梯大楼，为什麽还要 04/09 10:24
74F：→ quiet93: 租你的老公寓？ 04/09 10:24
75F：推 quiet93: 然後你觉得74万的投期很难凑的会是什麽样的租客 04/09 10:30
76F：推 jaricho: 别忘了除了屋况 还有一堆其他考量 location很重要的 if 04/09 10:30
77F：→ jaricho: 偏乡的全新大楼 vs 商圈交通发达好学区的老旧公寓？ 04/09 10:30
78F：→ quiet93: 你遇到的租客风险远高於其他房东 04/09 10:30
79F：→ quiet93: 南部又不是台北市，寸土寸金 04/09 10:30
80F：→ quiet93: 就算新北，随便搞重划区，也屌打一些烂公寓老社区 04/09 10:31
81F：→ quiet93: 有钱年轻人愿意住的地方才会是好学区 04/09 10:32
82F：→ quiet93: 就算觉得房价会下跌先租的，也不会租这种物件 04/09 10:33
83F：→ quiet93: 傻了吗？租房就是要租房价越高的物件才会越划算 04/09 10:34
84F：→ quiet93: 有看过房东出来算一间1500或是2000万租多少多划算的吗 04/09 10:34
85F：推 quiet93: 这种算租金的自我感觉良好，跟算股票配股息一样 04/09 10:36
86F：→ quiet93: 南部哪里需要偏乡，市中心多的是地能盖大楼 04/09 10:36
87F：→ quiet93: 烂房子烂铁皮屋要搞，也不像台北一样难 04/09 10:37
88F：→ quiet93: 只是南部以前喜欢住透天，才少大楼建案罢了 04/09 10:37
89F：→ IBIZA: 1500万或2000万为什麽不能算租多少划算? XD 04/09 10:47
90F：→ IBIZA: 难道买2000万房子就不想赚钱吗? 04/09 10:47
91F：→ IBIZA: 我房子单价最低都超过2500万 出租一样要算报酬率啊 04/09 10:48
92F：推 quiet93: 当然要算报酬率，但是写出来不会让人很羡慕罢了 04/09 12:26
93F：推 Narok: 回IBAZA，350是全额包括家具和冰箱洗衣机大金冷气四台。 04/10 09:47
94F：推 Narok: 买加上有的没的26x 翻修5x 冷气10 冰箱洗衣机2 其他家具5多 04/10 09:50
95F：→ Narok: 一些，其实还不到350哩 04/10 09:50