作者orange450046 (Live Forever)
看板home-sale
标题[请益] 卖方无法腾空交屋，违约问题？
时间Fri May 22 13:49:07 2020
想请教各位
现在的情况是：透过东X房仲买房子，已签约和付订金，与卖方约定6/19交屋，现在卖方
说房客不搬走，租约到明年4月，想合意解约，我们认为是你卖方无法履行合约（合约有
写，「买卖标的如有出租，双方约定腾空交屋」），应该要付违约金，但卖方不想付
卖方态度：我不知道买卖不破租赁，房仲跟我说可以卖，是房仲的问题，我不付
房仲态度：只想叫我们付服务费
请问现在想追讨这笔违约金的话，是否直接找律师处理？（还是房仲的问题比较大要找消
保官？）谢谢各位
--
※ 发信站: 批踢踢实业坊(ptt.cc), 来自: 180.204.224.3 (台湾)
※ 文章网址: https://webptt.com/cn.aspx?n=bbs/home-sale/M.1590126549.A.846.html
1F：→ Fujiwarano: 订交屋日後新租屋合约 租金变10倍就好了啊 05/22 13:52
2F：→ Fujiwarano: 问题不就在那个承租方 05/22 13:52
3F：→ Fujiwarano: 交屋後的租金收入是算你的 买卖不破租赁是不能赶他走 05/22 13:53
4F：→ Fujiwarano: 但没限制不能涨租金阿 05/22 13:53
5F：推 Benoit: 对方不搬走也没用，一堆不缴房租的新闻 05/22 13:53
6F：推 Dstr: 有合约就坚持照合约走 不知道是哪招 05/22 14:02
7F：→ Dstr: 不知道买卖不破租赁也敢拿出来讲 05/22 14:02
8F：推 tbere2002: 给房仲店长讲 顺便投诉总公司 拿违约金 05/22 14:04
9F：嘘 chen810910: 一楼在那边乱教。租约要承接非经双方同意不能修改。 05/22 14:06
10F：推 AGODC: 买卖不破租赁，不是吗？ 05/22 14:07
11F：→ Fujiwarano: 双方出租方的甲方都换了 当然是新屋主要订条件 05/22 14:08
12F：→ Fujiwarano: 承租方不接受就是搬走不罚押金而已阿 05/22 14:08
13F：→ Fujiwarano: 承租方打死不搬的话问题也很多啦 05/22 14:09
14F：→ Fujiwarano: 我很好奇这种案例去告谁会赢 後续记得上来PO 05/22 14:10
15F：→ aloness: 先不讲适不适用此原则，一旦适用，现存的租约解释顺序是 05/22 14:10
16F：→ aloness: 大於後来的买卖合约，也就是买屋方要承接原租约 05/22 14:10
17F：→ chen810910: 不懂就去google，不要在这误导人。 05/22 14:11
18F：→ aloness: 在此原则，如果屋主要擅改租金，是视同屋主违约唷 05/22 14:12
19F：→ NoNwYo: a大说的是对的租约也一同让与购屋人要概括承受 05/22 14:15
20F：推 seedhorse: 怎麽可能涨租金... 05/22 14:16
21F：→ Fujiwarano: 这承租方也真够白目的 05/22 14:17
22F：推 Matsui: 本人律师，涨租金是不可能的，不懂不要乱教 05/22 14:18
23F：→ Fujiwarano: 他把新屋主关系弄差了 反正要修什麽也没什麽 05/22 14:18
24F：推 ghostdx: 如果在合约内有载明需办结现有租赁契约後交屋 那就能照你 05/22 14:18
25F：→ ghostdx: 想的处理 05/22 14:18
26F：嘘 chen810910: 哇~查一下一楼好像还是房仲? 连这都不懂... 05/22 14:19
27F：→ Fujiwarano: 那请问律师好了 换手以後 甲方是否要更名新屋主? 05/22 14:19
28F：→ Fujiwarano: 更名新屋主後是否要更动汇款帐号或汇款方式 05/22 14:19
29F：→ ghostdx: 所以恭喜你 应该能赚一笔10%的违约金 05/22 14:20
30F：推 Matsui: 租约自动发生让与的效力，不用重签也不用什麽更名 05/22 14:20
31F：→ Fujiwarano: 我要求你全换成一块钱送来我家 这样总行吧 05/22 14:20
32F：→ Matsui: 就一封存证信函通知承租人即可 05/22 14:20
33F：→ aloness: F大…你的问题在合约架构上，是用"解 05/22 14:20
34F：→ ghostdx: 然後应该没服务费的问题 因为就没成交啊 05/22 14:20
35F：推 F93935: 乱教+1 05/22 14:22
36F：→ aloness: 解释顺序"这个原则来处理，除非你後面顺序的合约条文有 05/22 14:22
37F：→ aloness: 解释跟前面顺序文件权益冲突的处理方式，不然就是以前面 05/22 14:22
38F：→ aloness: 顺序的叙述为主，商务小常识 05/22 14:22
39F：→ Fujiwarano: 存证信函通知他是一回事要求他更改汇款方式又是一回事 05/22 14:23
40F：→ chen810910: 好了拉，硬凹很难看。 05/22 14:23
41F：→ Fujiwarano: 然後旧约不能涨10倍 明年四月後租金涨十倍也是可以的 05/22 14:24
42F：→ NoNwYo: 这房仲很…有租约在还找这样的卖家 05/22 14:25
43F：→ Fujiwarano: 等等 现在才五月....那等於旧约才刚签就拿出来卖 搞毛 05/22 14:26
44F：推 eipduolc: 换屋主了他的约还是存在吧不然不破什麽 05/22 14:26
45F：→ Fujiwarano: 这屋主跟仲介都有北七到 05/22 14:26
46F：→ eipduolc: 新屋主要接这张约啊不然什麽不破 05/22 14:27
47F：→ Fujiwarano: 然後这种不搬的租方应该照里说也不会配合带看那怎卖的 05/22 14:27
48F：→ Fujiwarano: 如果旧租赁合约是在买卖合约书後才续的 那屋主要扛责 05/22 14:28
49F：→ aloness: 回到原po问题，这上法院就把卖方巴死了…投诉房仲总公司 05/22 14:29
50F：→ aloness: ，跟他说买卖合约没有依约执行的话，你凭哪一点跟我收服 05/22 14:29
51F：→ aloness: 务费？ 05/22 14:29
52F：推 eipduolc: 直接上法院了啦有什麽好跟他们屁 05/22 14:29
53F：→ eipduolc: 卖方跟仲介这样处理有点莫名其妙，不知道停损? 05/22 14:29
54F：→ Fujiwarano: 他写6/19交屋 回推签约日差不多也是四月左右 没道理阿 05/22 14:30
55F：推 amordelcor: 租客一定可以住到明年四月 你想方法从其他地方弄些赔 05/22 14:31
56F：→ amordelcor: 偿吧 QQ 05/22 14:31
57F：推 eipduolc: 这就跟租客无关了啊 05/22 14:31
58F：→ Fujiwarano: 屋主说他不知道 我到是觉得很可疑 比较像故意搞买方的 05/22 14:32
59F：→ eipduolc: 跟租客勾结? 05/22 14:33
60F：→ eipduolc: 不过房子根本没卖掉这样有屁用，还先吃官司 05/22 14:33
61F：→ Fujiwarano: 是很有可能跟租客勾结 租约到四月代表租约4月起始的 05/22 14:34
62F：→ Fujiwarano: 民间大多都是一年一约 所以屋主到底在搞毛阿 05/22 14:34
63F：→ eipduolc: 不一定吧，搞不好之前有长约，也可能卖家太多产忘了 05/22 14:35
64F：→ Fujiwarano: 还是找个律师陪他们吧 後续结果如何请PO板告知 感恩 05/22 14:35
65F：→ Zhask: 协调吧，帮找适合的房子出租补贴费用。 05/22 14:36
66F：→ Fujiwarano: 照理说啦 买卖签约日应该跟租约起始日差不多 05/22 14:36
67F：→ Fujiwarano: 既然买卖都签约确定了 原屋主不续本来租约就没事了 05/22 14:36
68F：→ Fujiwarano: 为啥又搞了一年的租约来烧自己 这屋主真脑袋有点问题 05/22 14:37
69F：→ Zhask: 况且买卖合约书一定有租约排除条款。签约时应该告知。 05/22 14:37
70F：推 eipduolc: 会不会租金已经都收完了 05/22 14:37
71F：→ eipduolc: 想说两边拿钱 05/22 14:37
72F：→ Fujiwarano: 这案子最聪明的是代书 代书写了完全撇了他跟仲介责任 05/22 14:42
73F：推 Tattoo: 卖方的问题，他自己去乔，你只要照合约走 05/22 14:42
74F：推 max205: 1. 卖方赔房租违约金 2. 卖方赔卖屋违约金 05/22 14:43
75F：推 frank111: 笑死人，这种程度说自己是仲介 05/22 14:43
76F：推 lu0713: 租约有公证吗？ 05/22 14:43
77F：→ Fujiwarano: 问题就在屋主跟租方不配合搬迁就是了 05/22 14:43
78F：→ max205: 感觉怎麽想你应该都占优势，讲不通走法律途径呗 05/22 14:43
79F：→ lu0713: 租约没公证谁知这是不是临时写的 05/22 14:44
80F：推 eipduolc: 还是觉得卖太便宜就出怪手 05/22 14:44
81F：推 chen810910: 就卖方的问题100%违约，某仲介只想搞租客，可怜。 05/22 14:45
82F：→ eipduolc: 等你主张到执行他房子再抬价卖 05/22 14:45
83F：推 ericeuro: 走法律途径吧，合约写得清清楚楚还想耍赖 05/22 14:45
84F：推 eipduolc: 怎想都觉得对卖方没好处除非他玩阴的 05/22 14:47
85F：推 KimiRaikkone: 投诉到总公司 不赔就上新闻 他们很怕的 05/22 14:50
86F：→ eipduolc: 手上都有约了不需要到总公司啦，法院见就好 05/22 14:54
87F：推 q135q135: 一楼号称是专业房仲 竟然连买卖不破租赁都不懂哦 真是 05/22 15:07
88F：→ q135q135: 笑死人了 这到底那里专业了 05/22 15:07
89F：→ fescan: 加油好吗 多多充实自己 05/22 15:22
90F：推 cofepupu: 网路讼棍真的超专业的呢 05/22 15:23
91F：推 cofepupu: 这个屋主的法律素养是某q教的吗？ 整个笑死 05/22 15:25
92F：推 piliwu: 买卖不破租赁前提是合约要公证 05/22 15:36
93F：→ piliwu: 赚违约金走人就好 05/22 15:37
94F：推 q135q135: 号称专业的房仲被看穿一点都不专业後 就派分身出来乱咬 05/22 15:39
95F：→ q135q135: 哦 可怜哪 05/22 15:39
96F：推 tbere2002: 1楼真的是很棒呢...... 05/22 15:41
97F：推 chen810910: 租期长於五年或不定期才需要公证，其他都适用不破租赁 05/22 15:50
98F：推 q135q135: 这个屋主及其房仲的法律观念搞不好是一楼教的 哈 05/22 15:53
99F：推 jimhall: 一定是烂摊子，不然原屋主应该四月的时候就不要签约，看 05/22 15:53
100F：→ jimhall: 改成租约到期时在买卖吧，这样原屋主就会想办法敢人了 05/22 15:53
101F：推 ul6na: 公证是租约超过五年或是不定期租赁要公证才适用民425吧 05/22 15:54
102F：→ ul6na: 屋主收回改建两个月或自住两个月不知道可不可以破这条颗颗 05/22 15:54
103F：→ jimhall: 合约你有利，就跟他上法院，房仲搞到买卖双方要上法院， 05/22 15:55
104F：→ jimhall: 应该不敢收钱啦，可以投诉公司 05/22 15:55
105F：→ q135q135: 不懂优先购买权 也不懂买卖不破租赁 专业房仲？哈 05/22 15:55
106F：嘘 willieqoo: 房仲问题比较大啦 收这麽多比律师费还高 绝对不要先付 05/22 16:02
107F：→ willieqoo: 找消保官解决 05/22 16:02
108F：→ crossdunk: 看了推文 不敢找永庆了 感觉不够专业 05/22 16:08
109F：推 fashion0932: 你赚多了 一天千分之3 05/22 16:13
110F：推 A0908: 不懂就算了还要硬拗实在很可悲...某楼加油好吗 05/22 16:14
111F：推 iuirigi: 卖方不知道那就缴学费结案 05/22 16:26
112F：推 VVVV5555: 这就是房仲的专业 05/22 16:26
113F：→ iuirigi: 不知道那合约是谁签的 05/22 16:26
114F：→ roc1110: 一楼太夸张，不可以涨租金啦 05/22 16:27
115F：→ iuirigi: 如果卖方认为是仲介的问题，那也要先赔给你再找仲介求偿 05/22 16:27
116F：推 iuirigi: 觉得比较省的方式就是赔房客一个月租金请房客搬离，可以 05/22 16:29
117F：→ iuirigi: 顺利依合约交屋最重要 05/22 16:29
118F：推 piliwu: 违约金10%可能就是100万，是我要钱不要交屋找律师爽赚钱 05/22 16:44
119F：→ piliwu: 有钱还怕买不到房子？ 05/22 16:44
120F：推 montverde: 一楼胡扯 05/22 16:49
121F：推 therockwx: 如果已经汇款了，恭喜您直接赚一倍 05/22 16:50
122F：推 john0312: 一楼的民法... 05/22 16:54
123F：推 q135q135: 一楼不懂就算了 不仅硬拗 还开分身出来闹 可怜哪 05/22 16:59
124F：推 cofepupu: 某q板主没水桶还在板上乱吠 可怜哪 05/22 17:20
125F：推 cofepupu: 我是 angel07分身啊，怎麽了吗？不爽请去组务板告我啊， 05/22 17:22
126F：→ cofepupu: 笑你没种不敢 05/22 17:22
127F：推 cofepupu: 这案子仲介跟代书都买卖合约写了有租赁要腾空交屋，要告 05/22 17:28
128F：→ cofepupu: 仲介不会输啦，告 05/22 17:28
129F：→ cofepupu: 屋主才是最站不住脚的，有人还说要告仲介真的笑死。 05/22 17:28
130F：推 yivtfa: 看完这篇，我会小心选择仲介 05/22 17:29
131F：推 cofepupu: 这案子就屋主四月自己不知道在智障什麽续了租约才搞的 05/22 17:36
132F：→ cofepupu: 状况，自己承担，跟仲介代书都没关系 05/22 17:36
133F：推 JuanWang: 所以仲介交易前不用确认租约问题 都推给屋主这样？ 05/22 17:38
134F：推 cofepupu: 都写了屋主要腾空交屋，租约是仲介签的吗？为啥仲介还要 05/22 17:39
135F：→ cofepupu: 负责？ 05/22 17:39
136F：→ cofepupu: 民间一堆租约都屋主自己私下591找租客，本来就跟仲介没 05/22 17:40
137F：→ cofepupu: 关系 05/22 17:40
138F：推 q135q135: 听说有间开价6亿的房子竟然敢委托一楼卖耶 真有种 哈 05/22 17:40
139F：→ cofepupu: 屋主自己找租客签租约的，当然屋主自己要负责腾空，难道 05/22 17:41
140F：→ cofepupu: 还要仲介负责请租客搬走？ 05/22 17:41
141F：→ cofepupu: 6亿房子某q连看屋都没资格了，笑翻 05/22 17:42
142F：推 JuanWang: 我记得买方是可以要求仲介出示租赁合约 确认到期日 05/22 17:43
143F：→ JuanWang: 而仲介在这类案子最好也是确认一下租约 不然破局很尴尬 05/22 17:43
144F：→ JuanWang: 我所谓负责不是法律责任 但仲介费收了有义务让交易顺利 05/22 17:43
145F：→ a12618: 感觉卖家心态是不想有租房空窗期，才一边续约一边卖，没想 05/22 17:44
146F：→ a12618: 到这麽快成交，刚续租的也不爽房租都收了，不打算搬，原 05/22 17:44
147F：→ a12618: 卖家应该两边钱都不想赔，就装死 05/22 17:44
148F：推 cofepupu: 所以很多有钱人宁可空屋也不想出租啦，租客毛一堆 05/22 17:47
149F：→ IBIZA: 1楼不专业也不是第一天了 05/22 17:52
150F：→ IBIZA: 还要求换成一元咧，没听过无限法偿？ 05/22 17:55
151F：嘘 waitu0526: 别误导好吗，怒嘘 05/22 17:57
152F：推 q135q135: 一楼现在不敢出来硬拗 改派分身出来胡扯瞎扯 05/22 17:58
154F：→ cofepupu: 有限法偿，无限法偿，傻傻分不清，笑死 05/22 18:02
155F：推 SweetLee: 一楼真的是仲介吗？不破租约 租约上都明定租金了 改租 05/22 18:17
156F：→ SweetLee: 金不就破了租约了吗？ 05/22 18:17
157F：→ SweetLee: 还有换一元是付钱方决定的 收钱方不能要求换一元吧？ 这 05/22 18:18
158F：→ SweetLee: 程度的仲介... 05/22 18:18
159F：推 Arsen2017: 真可怜 这种水准的仲介 05/22 18:32
160F：→ asuknow: 买房前 没去看过？ 怎麽不知道有没有租客? 05/22 18:56
161F：推 cutesuper: 不懂一楼搞错还硬凹的原因 05/22 18:57
162F：→ cutesuper: 卖家扯房仲那请他跟房仲要 那与你无关 不过看来他就是 05/22 18:59
163F：→ cutesuper: 要摆烂了 违约金如果小於50万 你可以自己去告民事简易 05/22 18:59
164F：→ iele: 直接呛声法院见 05/22 19:07
165F：→ IBIZA: 用分身发了图马上被楼下打脸好惨 05/22 19:13
166F：推 inunoya: 高调 买卖眉角太多 05/22 19:17
167F：推 q135q135: 不要脸的人是不会有自己被打脸的感觉啦 05/22 19:39
168F：推 s26492755: 又在乱教跟硬拗 看好多次了 硬拗失败被打脸就气噗噗 05/22 19:49
169F：→ s26492755: 於是气噗噗就出来了 05/22 19:49
170F：推 s26492755: 最简单的方式应该是卖方赔承租方一个月租金 结束这个 05/22 19:51
171F：→ s26492755: 租约 然後腾空交屋吧 05/22 19:51
172F：推 tokirthing: 开分身也太明显了吧… 05/22 20:39
173F：推 chenghan: 看到一楼的发言，身为同业感到遗憾 05/22 22:20
174F：推 askey: 民法看一下很难吗 05/22 22:47
175F：→ Fujiwarano: 楼上一堆仲黑不用抹我狗屎啦 这种边租边售的案子我碰 05/22 22:48
176F：→ Fujiwarano: 不到 因为我根本不会想卖这种容易出事的房子 找罪受 05/22 22:49
177F：→ Fujiwarano: 都要承租方先谈过愿意搬的才会敢带看跟签约啦 05/22 22:49
178F：→ Fujiwarano: 那种叫人直接出价才能看房子的物件我连介绍都懒的介绍 05/22 22:50
179F：→ Fujiwarano: 那种就很容易遇到像原PO那样的问题了 05/22 22:50
180F：→ Fujiwarano: 还分身勒 笑死人 一堆脑补 可怜那 05/22 22:52
181F：嘘 neilkcin: 一楼啥鬼仲介，在哪高就说一下 05/23 00:04
182F：推 bigsmile: 一楼... 05/23 00:40
183F：推 haydou: 一楼金古锥 05/23 02:32
184F：推 Aubameyang: 房子没买到收三小服务费？这样他一直跟屋主串通骗服 05/23 02:35
185F：→ Aubameyang: 务费就好了啊。 05/23 02:35
186F：推 ckgodboy: 某楼搞笑的喔 05/23 10:00
187F：推 lusifa2007: 你是承受租约不是另定新约好吗？ 05/23 10:26
188F：推 bryant780417: 一楼酷唷 05/23 11:03
189F：推 bluetory99: 这什麽烂房仲==不动产经纪人不是要考民法吗 05/23 12:20
190F：推 bluetory99: 425条看一下好不==难怪房仲被唾弃 05/23 12:23
191F：推 q135q135: 有人的脸被打到都肿起来了 肿到不敢开分身出来闹了 05/23 17:33