作者ceca (生活艺术大师 N)
看板home-sale
标题Re: [闲聊] 房市何时才会跌？哪些因素？
时间Wed Jan 22 19:24:09 2020
会跌很简单啊.
你先看基本面.
租金投报率 vs 持有成本(税金) + 房贷利息.
当你租金投报太差,那理论上就是要跌了.
底特律不就这样,产业崩溃,所以租金崩溃.
同样的,前不久美国升息的时候.
洛杉矶纽约旧金山这房价三巨头也都跌了,因为租金投报5%,持有成本1.5%,房贷5.5%.
或是西班牙因为欧盟的关系,利率被调升到3%,所以跌了.
或是赛普勒斯和冰岛,金融危机大量失业,造成租金大幅下跌引发房价大跌.
(阿讲过很多次了,那时候阿共那边都在组团买房救赛普勒斯,我都想去跟.)
你要讨论跌,就直接去看各大房价下跌的案例就知道了阿.
干嘛用幻想的..XD
就说世界这麽大,那麽多实实在在的案例都不看,一直幻想.
或是一大堆"拔狮子的鬃毛"理论,甚麽打仗会跌,SARS会跌..XD...
记者名嘴和学者笨,你不要跟着笨好吗.
打仗国家动乱国家,房价涨翻天,都成了世界所得房价比最高的国家,超越香港.
阿你还说打仗会跌??
阿是你都没在看新闻??..
难怪没国际观..XD
so...房价要跌很简单.
租金变低,持有成本变高,利率变高...
就这三个基本理由....
其他的不要幻想太多.
不过当然不动产有僵固性,易涨难跌.
因此当这个基本面公式有略不平衡.
例如租金投报2%,持有成本0.5%,利率2%.
这种略不平衡的状态,房价很可能会看不到跌.
但会看到冷盘和大幅交易量缩,和建商不盖房子.
另外,持有成本这个参数会影响发酵时间.
也就是持有成本越高,市场就越容易变动去趋近这个数据.
持有成本越低,不动产就越难跌越迟钝.
台湾就是持有成本很低...
但是有一个地方持有成本比台湾更低,那就是中国..XD
不过中国还有限购令,绑订户籍没有迁移自由等等..
所以中国现在北京上海,基本面如果我没搞错应该是.
出租投报1.5%,持有成本当作0,房贷利息5.x%,
因此北京上海,就算房价腰斩,我都不会买..XD
你不要跟我说甚麽北京上海是国际大都市,薪水涨多块干嘛的...
我宁愿跑去美国买拉斯维加斯..因为川普说他最爱负利率...XD
so..违反基本面的市场,通常是盲目冲出来的.
我们理智+永续经营的投资人,不去承担这种盲目市场.
另外,最近欧洲涨得乱七八糟.
就是因为难民大量涌入欧洲.
抢了在地人的房子来住.
造成租金爆涨(难民很多都两三个家庭合住一间)
租金爆涨後带动房价也爆涨.
所以欧洲整个房价喷发的很夸张,包含版上外行人最爱举例的德国...XD
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1F：推 redpapa: 推 01/22 19:40
2F：→ aloness: 叙利亚房价不知多少 01/22 19:42
3F：→ aloness: 话说最爱打仗的美国，从来就不在自家打就是了 01/22 19:42
4F：推 humbler: ceca大说的话真的好专业 推 01/22 19:55
5F：推 waherof23969: 请问ceca大，战争不跌是因为台币贬值更多吗？这样如 01/22 20:03
6F：→ waherof23969: 果持有外币黄金避险，战争时买房是不是变很便宜 01/22 20:03
7F：→ aloness: 战争时期交易是停顿的… 01/22 20:06
这个我在上面的文章回过了.
如果你都不贷款,那换美金换黄金换钻石.
但是如果你开杠杆贷款.
你留在国内疯狂开杠杆买房子.
因为货币崩溃,你的房价会疯狂上涨,你就可以不断增贷转贷出来再买再买.
然後因为租金也疯狂上涨,所以贷款压力超低..
so...
例如叙利亚,他货币10年相对物价扁成1/10.
黑市相对美元贬成大约1/1x.
(因为他政府管制外汇,叙镑不准换成外币,因此表面对美元是扁成1/10
但实际上悦换汇更多)
如果你直接换美元,你可能就是赚1x倍.
(因为你比较难贷款去买美元黄金...)
但如果你这10年,不断的贷款8成去买房子.
你可能会持有30~50倍的不动产.
so...战争时,买房子可以发大财..XD
当然也不一定是每种战争都是这样子.
实际还是要看实际状况.
通常如果战争时间短,货币崩溃期短的,你换外币再换回来,可能会有比较高利润解.
但是如果战争时间久,货币崩溃时间线长的.
你窝在原地购入不动产会有更大利益解.
一般来讲,我们是把不动产当作另一种货币.
所以我们在玩的东西你可以当作是外汇.
我们在玩不动产这个货币相对台币这个货币之间的关系...
但是当然,不动产这个货币有个特性就是,他可以贷款...
所以他有杠杆这个放大汇差的大杀气,并且贷款八成等同开五倍杠杆.
100的收益或是亏损,可以放大成500的概念.
并且这个杠杆,不会被断头,可以摊20年以上时间去清偿本金...
※ 编辑: ceca (182.234.81.100 台湾), 01/22/2020 20:14:13
9F：→ aloness: 看看这个，你想买什麽？ 今天的豪宅，明天的废墟 01/22 20:10
10F：→ aesdu: 前面说过了，切入时间不是在战时。 01/22 20:10
11F：→ aloness: 一般讲战後的不动产发大财，是在说战後的都市重建，因为 01/22 20:14
12F：→ aloness: 有太多的无主土地需要整并，基础建设需要重建，且外资会 01/22 20:14
13F：→ aloness: 提供新政府相对的低利贷款去放水 01/22 20:14
14F：→ aloness: 因为在背後都是属於高获利的债卷，一般有很多大公司愿意 01/22 20:16
15F：→ aloness: 去标 01/22 20:16
16F：→ aloness: 像韩商某重工就当年在美军扶持时期，去标了伊拉克首都周 01/22 20:17
17F：→ aloness: 遭的市政重划，都不怕收不到钱 01/22 20:17
恩恩.....不太喜欢回某人..
但是...果然没看新闻..XD
叙利亚房价狂喷之外.
下一个打仗房价狂喷的地方是哪?
https://kknews.cc/world/xmaqkn8.html
标题:越是战乱越是贵，直击伊拉克的房价，5年翻5倍
有没有很high阿...XD
打仗才是发大财的时候.
打完仗我们都买满了,你才进场,只是帮我们发财而已.
※ 编辑: ceca (182.234.81.100 台湾), 01/22/2020 20:20:07
18F：→ aloness: 像这种钱我们台商是连碰都不敢碰，韩商澳商加商被倒债还 01/22 20:20
19F：→ aloness: 可以靠大使馆出面讨，我们就是拍拍屁股认赔 01/22 20:20
20F：→ aloness: 房价的数字当然喷，请记得比照汇率，人家文章要看懂 01/22 20:22
21F：→ OptionWinner: 好。买了。 01/22 20:24
22F：嘘 redmi2: 伊拉克房价原本就烂到不能再烂 才会翻5倍 台湾呢 01/22 20:30
干嘛..XD
看到喷五倍吓到了???
那你找一个正在打仗房价崩盘的案例来看看..
现在最有名的叙利亚和伊拉克都在喷耶.
还是你要非洲警告一下??
※ 编辑: ceca (182.234.81.100 台湾), 01/22/2020 20:32:55
23F：嘘 redmi2: 我才懒的理你 只是觉得好笑 伊拉克哪年没打仗 也可以拿来 01/22 20:36
24F：→ redmi2: 讲 01/22 20:36
阿你甚麽都讲不出来..XD
当然只能丢一句"我懒得讲"
你到底能讲甚麽...
我看你甚麽都不懂吧.
外行爱幻想没出社会的.
※ 编辑: ceca (182.234.81.100 台湾), 01/22/2020 20:39:11
25F：推 OptionWinner: 多军C大 VS 空军屎味 01/22 20:40
26F：推 waherof23969: 感谢ceca大无私分享，之前没想过战争房价会涨，学 01/22 20:42
27F：→ waherof23969: 到不同观点受益良多！！ 01/22 20:42
28F：推 likechrist: 感谢分享 01/22 21:26
29F：推 MrEric: 不同等级战力差太多了 被秒杀 01/22 23:16
30F：→ kmplayer: 样本数都很少耶，这样就变成各自表述罗 01/22 23:24
31F：推 maypcc: 通膨再加上台湾有可能被统，现金以美金以主，台币只留买 01/22 23:33
32F：→ maypcc: 房头款与生活费是较正确的选择。还有美金现在都还有2.5% 01/22 23:33
33F：→ maypcc: 呢 01/22 23:33
34F：嘘 Georgemerry: 类别也找个像的 乌克兰基辅房价跌到吃屎 战争发财？ 01/22 23:52
35F：→ Georgemerry: 哈哈哈哈 靠妈的跟人分析国际局势 少丢人现眼了 01/22 23:52
你是对美金吧..XD
你对乌克兰币看看.
乌克兰币这10年跌成1/5.
你自己有兴趣研究一下.
你家教有问题,外加爸妈把你生的没学问.
就不要怪我们家教好..XD
出来拿脸被大家打.
不要那麽爱丢脸好不好.
乌克兰货币都快挂了,所以疯狂调高利率.
你如果在乌克兰,你最好就是满手现金..XD
稳死不送~~~
36F：→ OptionWinner: 空军起飞 01/22 23:55
现在已经不适样本少不少的问题.
而是,我已经拿了世界最有名的战火国家在讲.
另外自己看,最近所得房价比疯狂攀高的国家.
是不是大多都是动乱或是战争的地方?
委内瑞拉,伊朗,尼泊尔.
而它们房价对美金可能在扁.
但是对他们自己国家货币,房价都嘛疯狂喷发.
阿就是因为货币崩溃阿.
怎麽会有那麽多人会认为.
战争,动乱得时候,货币会比房子保值..XD
除非你换美金跑掉.
不然你在动乱或是战争的国家,持有当国货币是最悲惨的结果.
那时候买房子绝对赚大钱...
(因为通常你外汇都被管制,你无法用你的货币去换成美元.
你以为美元随便都可以给你患的喔..XD..
因此到时候你工作收入,这些钱,你存在银行,就吃风狂贬值.
你又不能换美金,黄金钻石早就被买光光....
这时候,是我我就狂买房..
是你??.....恩,我相信你应该满手现金在\等房价崩盘.
之後就颗颗~~~租我们的房子,然後每天吃半颗地瓜过日子.
恩....怪你爸妈没教好拟财务观念和国际观...XD)
※ 编辑: ceca (182.234.81.100 台湾), 01/23/2020 00:10:25
37F：推 Georgemerry: 不对美金对什麽 战争大家都在换美金 本地币一定贬值 01/23 00:08
38F：→ Georgemerry: 这是常识 你妈除了喂奶没告诉你不知道常识别出来丢脸 01/23 00:08
39F：→ Georgemerry: 吗 01/23 00:08
你内文有看吗..XD
你在乱入对美金??
你爸妈有没有教你看清楚讨论的内容.
还是你国小老师没教你阅读测验?
※ 编辑: ceca (182.234.81.100 台湾), 01/23/2020 00:11:07
40F：嘘 Georgemerry: 你这种寄生虫根本没资格跟人谈家教啦 除了当乞丐拿 01/23 00:10
41F：→ Georgemerry: 爸妈钱买房 站qe风口当大型哺乳类自以为会飞之外 有 01/23 00:10
42F：→ Georgemerry: 什麽对社会有贡献的专业技能 01/23 00:10
社会贡献...
挖他妈的伟大.
阿我就是炒房躺着数钞票阿..XD
多少人想要这样呢.
你那麽伟大.
那付房租就交给你了....
※ 编辑: ceca (182.234.81.100 台湾), 01/23/2020 00:11:52
43F：嘘 Georgemerry: 为什麽你觉得空军恐惧战争 不买房然後会满手本地货 01/23 00:12
44F：→ Georgemerry: 币阿 什麽脑可以得出这个结论 真他妈天才 01/23 00:12
你不觉得,从头到尾,只有你在思维错乱吗...XD
阿你对美金,你在地工作,国家不准你换美金.
你打算怎麽办..XD
你不知道动乱和战乱,国家都管制外汇吗?
你以为你随时都可以换美金??
另外从头到尾都在讲对本国货币.
因为可以疯狂贷款买房,之後货币贬值,房价喷发,在疯狂贷款买房.
阿你连这种放空货币的操作都不懂.
你有高中毕业吗/??
果然是高中没毕业的8+9...XD
甚麽都不懂,然後跳出来让我们打脸.
呵呵....
难怪买不起房子.
※ 编辑: ceca (182.234.81.100 台湾), 01/23/2020 00:14:05
45F：嘘 Georgemerry: 等继承就好喽 谢谢你关心 别再出来装专家给人打脸 01/23 00:13
46F：→ Georgemerry: 战争房价会涨 噗雌 01/23 00:13
话说很多人等继承等到70岁了...XD
我应该祝你长辈长命百岁吗..XD
※ 编辑: ceca (182.234.81.100 台湾), 01/23/2020 00:14:34
另外,丢脸...
你到时候看看其他人是认为我丢脸还是你丢脸.
如果我这篇文长有错.
告诉你我仇家那麽多.
早就被呛到翻掉.
※ 编辑: ceca (182.234.81.100 台湾), 01/23/2020 00:15:11
当然啦,我知道买不起房子压力很大.
但...
啊我最喜欢就是呛那些压力大的..
呵呵....
我数钞票你慢慢数帐单吧...
※ 编辑: ceca (182.234.81.100 台湾), 01/23/2020 00:17:06
47F：推 dragontwo: 新年好，本月房租盛惠三万元 01/23 00:17
48F：嘘 Georgemerry: 很多人只是懒得巴你脸而已 可怜哪 别自我感觉太良好 01/23 00:17
49F：→ Georgemerry: 了 01/23 00:17
喔..
阿Q式精神胜利法..XD
你看在本版乱讲的人,哪一个不是被嘘到XX.
为啥我就没被嘘到XX....
是因为大家"懒得"呛我.
还是根本你大脑不清楚...
连这种高中生都看得懂的文章你都看不懂.
真可悲...
只剩阿Q式胜利法..
话说阿Q智商好像有点问题..
你还好吧.
※ 编辑: ceca (182.234.81.100 台湾), 01/23/2020 00:19:10
50F：→ Georgemerry: 我家的狗也会数钞票 恭喜你有这个唯一的技能 01/23 00:18
那你连你家狗都不如了.
不要太难过.
早点去投胎.
下一次投胎会更好.
※ 编辑: ceca (182.234.81.100 台湾), 01/23/2020 00:19:36
另外好气噗噗喔.
好有趣.
拿竹竿搓鲁蛇.
搓一下跳一下.
※ 编辑: ceca (182.234.81.100 台湾), 01/23/2020 00:20:17
51F：嘘 Georgemerry: 别再幻想别人买不起房好吗 唉 你妈没生脑给你阿 01/23 00:20
不是我幻想阿.
每个人都认为你买不起阿..
不然那麽气噗噗干嘛.
放心啦,伊拉克和叙利亚房价狂喷个十倍.
还没轮到台湾拉.
不要那麽气喔,秀秀~~
※ 编辑: ceca (182.234.81.100 台湾), 01/23/2020 00:21:20
52F：→ Georgemerry: 我只看到脸被打烂还在吠的狗 有趣有趣 没事就来玩你 01/23 00:21
53F：→ Georgemerry: 一下 01/23 00:21
你可以明天再来看,其他人式认为我在玩你还是你在玩我啊..
气噗噗不要那麽生气麻.
这样你又没提早投胎,到时候中风了,你还要小孩养你.
你不要增加你小孩负担.
到时候他买不起房又要养你这个中风的,他很辛苦耶.
※ 编辑: ceca (182.234.81.100 台湾), 01/23/2020 00:22:17
54F：推 jimhall: 重点在打完吧…谁知道什麽时候打完 01/23 00:42
55F：推 jimhall: 另外，战争财怎麽发，要去当地买房，有没有政治的风险? 01/23 00:46
56F：→ jimhall: 有没有实例解释一下，怎麽拿手中的台币开始投资，然後赚 01/23 00:46
57F：→ jimhall: 到钱变回手中的台币 01/23 00:46
58F：→ jimhall: 毕竟买房交易不是手上按个钮就交易成功，股票即时买卖那 01/23 00:47
59F：→ jimhall: 种 01/23 00:47
60F：→ jimhall: 过程中如果有风险跟成本，那也是成本 01/23 00:48
61F：推 JuanWang: 帮补血 等等乔治玛莉搞不好就来连嘘了XD 01/23 00:49
62F：推 deltaz: 这篇重点不是投资获利吧，而是货币在遇到事件的时候，贬 01/23 00:49
63F：→ deltaz: 值会很凶，要不是投入非货币资产，不然就是换成外币，不 01/23 00:49
64F：→ deltaz: 要满手台币觉得自己很聪明这样 01/23 00:49
65F：→ deltaz: 避险有太多选择了，但是拿满手小国的现钞说是避险一定是 01/23 00:50
66F：→ deltaz: 误会了什麽 01/23 00:50
67F：推 jerrry: 推c大 有的人就是喜欢被不断打脸 01/23 01:35
68F：→ lovemost: 我同意这篇的论点 01/23 01:53
72F：推 MrEric: 数钞票vs数帐单 等级差太多了 01/23 02:50
73F：推 kiwifat: G大好了啦 别丢脸了 01/23 07:15
74F：推 amordelcor: 战力十足 01/23 08:03
75F：推 gototheptt: 这id就是无脑涨 end 01/23 10:10
76F：推 licklabium: G大可以有一些比较具体、有逻辑的论述吗? 01/23 10:22
77F：推 sunsand: 推ce大。 01/23 11:39
78F：→ sunsand: 这时代，人生失败组出来讲话真的只是给人看笑话。 01/23 11:40
79F：推 Unsullied: 推ceca 言之有物 谩骂是没意义的 讲理讲赢 01/23 13:17
80F：→ Unsullied: 结论就是 自住进场 投资要有方法 01/23 13:18
81F：推 E6089: 推C大。大家理性的讨论一个主题，讲述自己的看法。 01/23 17:41
82F：推 Ddylan: 有人崩溃好可怜,与期在这边被打脸不如去工作努力赚钱啊~~ 01/23 20:58
83F：→ pingtaowang: 学到了 战争留钱买房，时机点不同价格相差很大的，既 01/24 02:38
84F：→ pingtaowang: 然可以发财，那就是选好低点在进入。 01/24 02:38
85F：→ pingtaowang: 影响房价的只有利率与需求，接盘的通常就是需求大的 01/24 02:42
86F：→ pingtaowang: ，只要解决一般百姓住宅问题，也就是社会住宅，就能 01/24 02:42
87F：→ pingtaowang: 大幅减少短期需求量，达到抑制房价功能。 01/24 02:42
88F：→ pingtaowang: 亲戚在内政部相关单位任司长，应该好好想想阻止歪风 01/24 02:45
89F：→ pingtaowang: 是吧XD 楼主多分享 才能认识你们手法XD 01/24 02:45
90F：→ ceca: 基本上，负责不动产的是花敬群，很可惜他是个大外行 01/24 03:33
91F：→ ceca: 社会住宅，绝对无法降低房价 01/24 03:34
92F：→ ceca: 你只会搞垮地方政府的财政..XD 01/24 03:34
93F：→ ceca: 要打房很简单,你叫张金鹗回来财政部长..XD 01/24 03:35
94F：→ ceca: 台湾历史以来,我们投资客只怕过他. 01/24 03:35
95F：→ ceca: 其他官员,不是白痴笨蛋. 01/24 03:35
96F：→ ceca: 就是根本没想打房...XD 01/24 03:35
97F：→ ceca: 阿讲错不是张金鹗. 01/24 03:35
98F：→ ceca: 刚打太快,张金鹗只是一个"只想出名"的学者. 01/24 03:36
99F：→ ceca: 我怀疑他根本故意借打房的头衔,发扬自己的光芒. 01/24 03:36
100F：→ ceca: 我们投资客只怕十大恶人之手,张盛合..XD 01/24 03:36
101F：→ ceca: 除了张盛合... 01/24 03:36
102F：→ ceca: 台湾历史上m打房?? 01/24 03:36
103F：→ ceca: 没一个官员能打的拉.. 01/24 03:36
104F：→ ceca: 所以如果你亲戚是内政部长. 01/24 03:37
105F：→ ceca: 你一定要把我们投资客的话带到. 01/24 03:37
106F：→ ceca: 我呛它们打房没鸟用....XD 01/24 03:37
107F：→ ceca: 或是我怀疑,它们根本没想要打房,打房只是一个口号. 01/24 03:37
108F：→ ceca: 而在做的则是另外一个目的. 01/24 03:37
109F：→ ceca: 例如让更多人习惯租屋而不是买房子. 01/24 03:37
110F：→ ceca: 这样房子都在少数人手上. 01/24 03:37
111F：→ ceca: 政府在税收,都更,都市计画上面,会有更方便的施展. 01/24 03:38
112F：→ ceca: 不然杂鱼太多,政府很难施政. 01/24 03:38
113F：→ ceca: 至於解读成甚麽图利自己或是财团的话我就不说了..XD 01/24 03:41
114F：→ HdDevil: 照你这逻辑台湾还不发动战争让房屋增值十倍简直低能 01/26 19:26
115F：→ HdDevil: 房地产可继承，智商不会，令人欣慰 01/26 19:27
116F：推 felix731205: 我觉得C大每篇都有考据且有理，反对的人也可以举出 01/27 12:41
117F：→ felix731205: 反例来说服啊，无谓的的谩骂感觉就如狗吠火车罢了 01/27 12:41
118F：嘘 HdDevil: 有理还会被巴脸巴到啪啪响吠都不敢吠一声，能把没逻辑的 01/29 00:10
119F：→ HdDevil: 话当有理的也是堪虑 01/29 00:10
120F：→ chen831030: 谢谢 09/08 05:49