作者fantasy14 (我可以看见吗)
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标题Re: [请益] 大盘跟房地产的获利其实差不多？
时间Sun Oct 18 14:38:31 2020
买股票怎麽不用台积电来算
台积电在十年前是60几块
现在是449块了
十年前如果买房
到现在最多才涨2倍吧
2成贷款的话 是赚8倍 没错
不过价格看的是未来性
台积电 十年後 有机会再涨2倍以上
但是台湾的房价
因为低薪 少子化 人口负成长
+ 开放瘦肉精 影响国人健康
+武汉肺炎 服务业萧条+
+ 劳保 健房要破产+老人急速增加
+ 教招人数增加
+政府建商炒房 造成台湾实质经济没有成长
房价 可能会崩盘…‥
台湾房子可能会倒
但是台积电绝不会倒
--
※ 发信站: 批踢踢实业坊(ptt.cc), 来自: 114.136.131.191 (台湾)
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※ 编辑: fantasy14 (114.136.131.191 台湾), 10/18/2020 14:40:43
1F：推 devidevi : 店面关闭对房价是个警讯吧???还是没差??10/18 14:40
2F：→ xxlikb01 : 我觉得期待股票崩比房价崩有希望，年初就崩过了10/18 14:40
3F：→ IBIZA : 买台积电跟买房又没冲突XD10/18 14:41
如果你的钱是无限的
你要买车 买房 买股票 买保险 买老婆
买任何的东西 都是没冲突的
4F：→ devidevi : 股票会跌，但是会涨回来，但房价一崩，就...10/18 14:41
5F：→ IBIZA : 我十年前都有买啊10/18 14:41
※ 编辑: fantasy14 (114.136.131.191 台湾), 10/18/2020 14:44:20
6F：→ IBIZA : 台积电真的有机会再涨2倍以上? 10/18 14:43
7F：推 xo7796 : 要就比现金比现金 贷款比贷款，不然只是岳飞打张飞 10/18 14:46
8F：推 huk40199 : 一堆新成屋也没啥涨整天拿会涨的讲 10/18 14:50
9F：推 kusomanfcu : 新成屋早就涨过了。 看老破公寓在市区就知道了 10/18 14:52
10F：→ Trybeer : 10年前你买台G放到现在了？ 10/18 14:53
11F：→ Trybeer : 讲这种话就跟10年前为什麽不买国巨一样 10/18 14:55
12F：推 k85564 : 10年前的台积电可以报到现在也算厉害 10/18 14:55
13F：→ IBIZA : 到今天+473.14% 10/18 14:58
14F：→ IBIZA : 不过大部分去年220卖了 10/18 14:59
15F：推 abramtw : 讲的好像房价十年後不会涨三倍的样子 10/18 14:59
16F：→ fantasy14 : 外资就抱台积十几年了 10/18 14:59
17F：→ abramtw : 大家什麽时候对台湾的居住正义这麽有信心了 XDDD 10/18 15:00
18F：→ IBIZA : 买房买股本来就不冲突XD 股票赚了拿去当头期款, 房 10/18 15:00
19F：→ IBIZA : 子租出去, 每个月有正现金流的话就拿来买股票 10/18 15:01
20F：→ IBIZA : 偶尔股市大行情来就把房子拿去增贷套资金投股市 10/18 15:01
21F：→ IBIZA : 冲突在哪? 10/18 15:01
22F：→ IBIZA : 接下来就loop 10/18 15:03
23F：推 Hecc : 用0050比较合理啦 10/18 15:04
24F：→ fantasy14 : 股票赚了 当然拿去加码买股票 10/18 15:04
25F：→ fantasy14 : 买房子头期款 要几百万 又不是几万块 10/18 15:04
26F：→ fantasy14 : 而且每个月还要付房贷几万块钱 10/18 15:04
27F：→ IBIZA : 房子出租报酬率有3%就会有正现金流 10/18 15:05
28F：→ IBIZA : 股票又不是每一年都有行情 10/18 15:05
29F：→ fantasy14 : 如果你的股票可以让你赚到付头期款 10/18 15:06
30F：→ fantasy14 : 表示你的获利绝对超过 买房子 10/18 15:06
31F：→ IBIZA : 今年的确有赚到头期款了XD 10/18 15:07
32F：→ IBIZA : 但我知道不是每年都这样 10/18 15:07
33F：→ IBIZA : 房子因为贷款的关系 报酬率比你想的高很多 你算算 10/18 15:07
34F：→ IBIZA : 看就知道了 10/18 15:07
35F：→ fantasy14 : 你房贷的利息要扣1.5% 10/18 15:08
36F：→ IBIZA : 如果是3%报酬的话, 1.5%报酬乘上5倍杠杆是7.5% 10/18 15:09
37F：→ IBIZA : 每年 10/18 15:09
38F：→ IBIZA : 我刚买了一间3000万, 贷2500万, 每个月收11万 10/18 15:10
39F：→ IBIZA : 房贷30年1.31%, 每个月8.5万 10/18 15:10
40F：→ IBIZA : 8.5万里面, 2.7万是利息 10/18 15:13
41F：→ IBIZA : 也就是本金500万, 每月2.5万现金流, 8.3万报酬 10/18 15:13
42F：→ IBIZA : 年化报酬=8.3*12/500=19.92% 10/18 15:14
43F：→ IBIZA : 不过还会有租不出去的时候, 所以可能差不多15%吧 10/18 15:14
44F：→ IBIZA : 现在其实还算是难赚了 早期贷款利率6%那时候买的 10/18 15:18
45F：→ IBIZA : 1700万买的, 一个月能租十万多 10/18 15:19
46F：→ IBIZA : 摆到现在房价三倍, 还是收十万多 10/18 15:19
47F：→ stocktonty : 又来了 又是这种涨了几倍然後买在低价位的假设 10/18 15:41
48F：→ stocktonty : 就好像看空的老是假设红茶每个人都买在1300 10/18 15:43
49F：推 milkBK : 台海危机和 SARS买房不算吗 10/18 15:57
50F：嘘 EddieJeremy : 你看房价空才有这篇 把你的房价跟台G调换也一样 10/18 16:23
51F：嘘 WoRkFunCtioN: 你10年前买台积电抱到现在再来跟我讲 10/18 16:26
52F：推 CaLawrence : 年化报酬率不是这样算的同学 10/18 16:35
53F：→ CaLawrence : 你要把三十年现金流都列出来 10/18 16:35
54F：推 CaLawrence : 照ibiza的说法 你的投报也不过2.573年化而已 10/18 16:40
55F：→ IBIZA : 2.573怎麽算的? 10/18 16:41
57F：→ CaLawrence : 你要用excel公式irr去拉从第一年到最後一年的现金流 10/18 16:42
58F：→ CaLawrence : 量 包含每个月缴掉的贷款 我房屋每年算你成长1% 租 10/18 16:42
59F：→ CaLawrence : 金每十年重新打约 成长8% 10/18 16:42
60F：→ IBIZA : 其实只要问一条 你分母用多少算? 10/18 16:42
61F：→ CaLawrence : 不算宽限期 当然你套入其他假设 会有其他数字 但是 10/18 16:42
62F：→ CaLawrence : 绝对不可能算出irr5%以上的数字 10/18 16:42
63F：→ CaLawrence : ....看来你对irr没啥概念呢 10/18 16:43
64F：→ IBIZA : 我本金只花了500万, 最後变成3900万 只有2.573%? 10/18 16:43
65F：→ IBIZA : 看来你对成本是甚麽没甚麽概念呢XD 10/18 16:43
66F：→ IBIZA : 你分母用3000万算对吧? XD 10/18 16:43
67F：→ CaLawrence : 你每个月不用缴贷款吗 10/18 16:44
68F：→ IBIZA : 不用啊 房租缴掉了 关我屁事 10/18 16:44
69F：→ CaLawrence : irr是不用套分母下去的好吗.. 他是算一段连续性的现 10/18 16:44
70F：→ CaLawrence : 金流量的报酬率 10/18 16:44
71F：→ IBIZA : 报酬率的本金是甚麽? 10/18 16:44
72F：→ IBIZA : 有报酬率总有本金吧 10/18 16:45
73F：→ IBIZA : 是你把每个月的房贷当作我的支出吗? 问题是我又没出 10/18 16:46
74F：→ IBIZA : 钱XD 10/18 16:46
75F：→ Trybeer : 这个年化报酬率2.5%连我小朋友程度都看出一定有问题 10/18 16:50
76F：→ Trybeer : ，因为杠杆绝对可以放大报酬率 10/18 16:50
77F：→ Trybeer : 当然风险也是相对的啦，跌价时候也是*4 10/18 16:51
79F：→ IBIZA : 期初投入500万, 每年回收现金2.5*12=30万, 30年後 10/18 16:55
80F：→ IBIZA : 假设房价不变3000万, IRR=9% 10/18 16:56
81F：→ IBIZA : 你的参数设定根本有问题吧 10/18 16:56
82F：推 CaLawrence : 我刚数字KEY错 搞笑了 算起来是9%没错 抱歉 10/18 16:57
83F：→ CaLawrence : 但也不会是你原本讲的19% 10/18 16:58
84F：→ IBIZA : 19%是单利算的 10/18 16:58
85F：→ IBIZA : 我也没说19%是IRR啊 10/18 17:00
86F：推 CaLawrence : 年化报酬率通常就是讲IRR的意思 不然也不用年化了 10/18 17:01
87F：→ CaLawrence : 不过我觉得比较厉害的是三千万的物件可以租12万/月 10/18 17:01
88F：→ IBIZA : 没有喔 IRR叫内部报酬率 衡量年化报酬的方法很多啊 10/18 17:02
89F：→ CaLawrence : 单纯疑问 现在非首购可以贷款85% 利率1.31吗 10/18 17:02
90F：→ IBIZA : 11万 不是12万 10/18 17:02
91F：→ CaLawrence : 资金夸张宽松 10/18 17:02
92F：→ IBIZA : 我是用我老婆首购买的 但现在非首购也可以了 10/18 17:03
93F：→ CaLawrence : 年化报酬率 VS 平均年报酬率 GOOGLE一下就知道了 10/18 17:03
94F：推 Trybeer : 某些银行可以用一些名目贷到9成 10/18 17:03
95F：→ CaLawrence : 若可以贷款9成 那IRR可以更高 10/18 17:04
96F：→ IBIZA : 其实问题比较大的是三十年, 利率基本上是没问题的 10/18 17:07
97F：→ IBIZA : 趴数的部分银行都可以用别的名目多贷5%给你 10/18 17:07
98F：→ IBIZA : 9成我是没问过 10/18 17:08
99F：→ IBIZA : 不过这几个月银行的年限部分很大程度松动 10/18 17:08
100F：→ Trybeer : 有年纪就比较难 10/18 17:08
101F：→ IBIZA : 以前三十年是特案, 现在已经变成四十年才是特案了 10/18 17:08
102F：→ IBIZA : 现在也不会喔 10/18 17:09
103F：嘘 andrewkey : 不能用超绩优股台积电来算吧,拿大盘来算才合理 10/18 17:19
104F：→ andrewkey : 更何况大部分散户绩效都输大盘 10/18 17:20
105F：推 rig2121 : 两个本来就不冲突啊，房地产就是给有头期款的人贷 10/18 17:22
106F：→ rig2121 : 款出来操作杠杆，剩下的房客缴会帮你缴完，有标的就 10/18 17:22
107F：→ rig2121 : 重新增贷出来投资，没标的继续放，房价不像股价有 10/18 17:22
108F：→ rig2121 : 公定价只要本+息缴得出来也不怕被断头，不过银行有 10/18 17:22
109F：→ rig2121 : 説哪些地方好贷款，不要买错了XD 10/18 17:22
110F：→ rig2121 : 今年3-6月股票比较好赚，最近房市开始涨很凶，两个 10/18 17:23
111F：→ rig2121 : 都做不就好了何必争谁高谁低 10/18 17:23
112F：→ IBIZA : 投资没有高低 能赚钱就好 10/18 17:24
113F：推 bms : 台湾房子和台积电的话我赌房子存在的比较久 不过当 10/18 17:25
114F：→ bms : 然是六都市区的房子 10/18 17:25
115F：推 seemoon2000 : 台湾房子最近房价有涨很凶吗 只是贷款的人变多吧... 10/18 17:25
116F：→ IBIZA : 不知道大安森林公园房价跟台积电哪一个会先崩...Q Q 10/18 17:25
117F：→ IBIZA : 信义房价指数涨很多 10/18 17:26
118F：→ IBIZA : 台北市YoY 6.58% MoM 1.3% 10/18 17:27
120F：→ IBIZA : 五月之後基本上都是每个月+1%以上 10/18 17:29
121F：→ IBIZA : 30年房贷常态化的威力太强了... 10/18 17:30
122F：→ castjane : 美猪亚洲一堆都吃寿命也没比台湾少了 10/18 17:30
123F：推 rig2121 : 今年用股票赚头期款去做预售屋真的不错，两段都赚 10/18 17:30
124F：→ IBIZA : 30年房贷常态化 首购40年房贷 房价应该会再飙 10/18 17:36
125F：推 CIIIO : 结果10年前你买到$1300的宏达电 10/18 18:11
126F：推 goury : 3000万月租11万太厉害了，一般人8万就很高，要做到 10/18 18:32
127F：→ goury : 完全拿租金缴贷款，太难。有这种能力的，买股也是赚 10/18 18:32
128F：推 CaLawrence : 五月之後每个月＋1% 但五月之前你要不要看已经盘多 10/18 18:36
129F：→ CaLawrence : 久了 同时间股票都不知道涨到哪去了 10/18 18:36
130F：嘘 a9940597 : 是 10/18 18:45
131F：推 rainsilver : 买完房子贷出来买台积电 正解 10/18 18:58
132F：推 Su22 : 这篇说得也没错 10/18 19:48
133F：→ tmot : 讲这个应该要用台湾50而不是台gg 10/18 21:00
134F：推 tbrs : 买股要用两三块的amd来算 10/18 22:06
135F：推 loveponpon : 我十年前真的买台积... 且放到现在... 10/18 23:36
136F：→ kyova : 这个帐号基本上就是来搞笑的...认真干嘛 10/19 01:36
137F：推 wahaha711233: 房贷是杠杆 股票少有人杠杆开这麽大抱这麽久 10/19 07:18
138F：→ sc2x2 : 台积电抱10年很难？手上的苹果都抱15年了 10/19 13:57
139F：→ sc2x2 : 之前说过投资股市抱不住的去投资房地产就好 10/19 13:58
140F：→ Aquarius126 : 有点不太一样，房地产可以贷款，现在又是低利率时代 10/20 13:47
141F：→ Aquarius126 : ，如果地点挑得好，你借钱买来的资产所产生的收益（ 10/20 13:47
142F：→ Aquarius126 : 房租），还有机会打平房贷负担。最大风险就是房价突 10/20 13:47
143F：→ Aquarius126 : 然暴跌，但台湾的高官都地主阶级，真的要跌也是缓跌 10/20 13:47
144F：→ Aquarius126 : 的机会比较高 10/20 13:47