作者ceca (生活艺术大师? ? 惽?)
看板home-sale
标题Re: [请益] 买到便宜房的诀窍是甚麽? 快?
时间Sat Aug 12 11:47:03 2023
投资客买房子没有限定
所以买便宜跟自住你有限定不一样
例如我要吃400万内的东西
优先大楼的话
我会把整个都市，对，整个都市所有挂卖开价300-480的大楼都找出来
删除不要的例如全翻新，改套，或是其他有不要理由的
之後从广告做判断来排序，全部去看屋，看一间出一间
不过通常筛选後物件数量也没你想的多，因此可能两天就出过一轮
而如果这两天出价回应的结果都不是我要的
就会改产品目标，例如转向公寓
一样重复上面把整个都市这个价位区间的公寓
排序，删掉不要的，然後去看屋出价
如果真的都没好投资标的
就会降成例如2xx-300区间，然後做好买两间的打算
所以基本上很多时候买房子都是这样买
等仲介报，很容易饿死
除非你食量很小
仲介报可能300-3000物件也什麽都可能
但是很久才报一间
外加绝大多数你也不会吃，因为不一定适合你规划的投资型态
（有长期中期短期，吃的东西型态不一样）
造成仲介报20间你可能才买一次
你绝对饿死，科科
不如自己狩猎
有投资客为了吃货，跑去当仲介
後来他的仲介线断光+他发现吃货量太低会饿死
（他是集团首脑之一）
所以没两个月立刻离职
有投资客为了吃货开仲介店
结果发现一间店吃不饱会饿死
所以一路开了五间店
到最後心力都在经营仲介店
因此要专职投资
要具备自行狩猎的规划
不要梦想躺在家里仲介就会端大菜给你
除非你是很久吃一间
并且一整年没货吃也无所谓，钱有其他parking处
so一般来讲，自己狩猎为主，仲介报为辅
至於无论自行狩猎或是仲介报
你永远都是快狠准
所以快只是基础
就像你要打架，你力量和速度是基础
你没速度没力量，打屁啊
因此快不需要讨论，不快你还是转行比较好
物件一出来就要判断有没有买的价值
立刻看屋，当场就要判断要不要出价，出多少，然後当场淘支票下斡旋
--
※ 发信站: 批踢踢实业坊(ptt.cc), 来自: 180.217.202.140 (台湾)
※ 文章网址: https://webptt.com/cn.aspx?n=bbs/home-sale/M.1691812025.A.56E.html
※ 编辑: ceca (180.217.202.140 台湾), 08/12/2023 11:48:43
1F：推 CIIIO: ceca大推那些平台？ 591？ 信义？08/12 11:49
※ 编辑: ceca (180.217.202.140 台湾), 08/12/2023 11:49:58
※ 编辑: ceca (180.217.202.140 台湾), 08/12/2023 11:50:35
2F：→ ceca: 任何平台都看 08/12 11:51
3F：推 wlcaroline: 请问ceca大，如果想跟上楠梓汉这波行情，目标放在1x 08/12 11:54
4F：→ wlcaroline: 和2x年中古三房车，最晚几年内进场肉会比较肥呢？谢 08/12 11:54
5F：→ wlcaroline: 谢<(_ _)> 08/12 11:54
6F：→ wlcaroline: 忘记补充，预计做中长期，五年内不脱手 08/12 11:55
现在立刻进场阿.
越快越好.
资讯爆炸年代.
快很重要.
7F：推 powerlulala: C大惠我良多，果然隔行如隔山 08/12 11:55
8F：推 hdw: 谢谢C大教学~~~!!能分享判断的技巧吗?? 08/12 12:06
多看屋多买卖.
9F：推 dophin332: 之前有想写个区域租金:房价统计的程式 来捞东西 08/12 12:15
市场会浮动.
外加物件特质会造成价钱上的落差.
所以你取样和分配要做好.
不然很可能屋龄混再一起,或是条件混再一起.
很多人都想做不动产统计.
但是统计都很粗略.
造成很多误差.
例如价格,同样一栋老大楼.
烂屋况 普通屋况 翻新屋况 改套房 打通本来坐办公室.
他价格都不一样.
因此你要去评估它是甚麽条件所以他产生这个价位.
中古屋很多时候交易量又很低.
有时候一栋大楼一年才交易一两间甚至两年交易一间.
因此在牵扯到她的屋子条件,面外还是面内.
有没有风水或是环境瑕疵(例如低楼层楼下修车厂)
再加上上面讲的屋况.
你单看数据会有很大的误差和失真.
而你要做详细的判断也可以,但你要怎样采样...
投资客则是现场看屋就可以自行做分类和比价.
投资客绝对不会把虽然同一个社区,或是同一种产品.
做出错位比较.
但是统计数据非常容易犯这种问题.
不过理论上这些都是可以克服的.
投资客的思维也不过是模糊系统.
你用模糊系统去写一个最佳化AI.
应该是可以做到的.
并且一点也不困难.
(可以用照片或是仲介续诉做屋况和格局判断.
虽然有一些误差但是大数据下误差不会太大
这只是影像处理+字句判定而已...写程式的来讲应该只是跟吃饭一样简单)
只是麻烦一点而已.参数要多设一些.
差别是.
目前世界上并不存在一个有能力写模糊系统+对投资不动产短中长期都很熟+很闲的人.
去把这个AI写出来.
哈哈......
※ 编辑: ceca (61.227.102.58 台湾), 08/12/2023 12:32:10
10F：推 Francix: 虽然不建议当专职投资客,Ceca大愿意教真的要大推 08/12 12:32
11F：推 frowning1226: 推～ 08/12 12:39
12F：→ askachage: 我有高效率判断方式，但是我没有那麽佛心要教，请珍惜 08/12 12:40
13F：→ askachage: ceca的每一篇分享文 08/12 12:40
另外有一点.
仲介会比较喜欢报给投资集团.
主要是因为他们吃货率很高.
仲介报一间给集团.
集团通常是先下卡位斡旋,之後回去找会员看有没有人要.
所以他们吃货的范围很广,资金很广.
可能300~3000.
(反正可以用集资的方式)
但是你跑单帮的,你今天手上多了多少钱是固定的.
例如你就是多了800万的扣打.
那你就只能吃800万以下.
单间你就会只想要吃7xx的东西.
太便宜不要太贵不要.
如果拆两间,如果你又不要套房.
你可能就被绑死两间3xx~4xx.
你会被绑的很死.
所以仲介抱过来500或600...你就尴尬,吃也不是不吃也不是.
这就更不论如果报900以上你就吃不了.
因此仲介会更倾向报给集团.
另外集团很多时候比较不挑食.
对老师而言,会员愿意出钱然後成交,比买一间很赚钱的重要.
但对跑单帮的而言.
投报率才是最重要的.
因此集团有时候会乱吃.
对仲介而言它们就是A买,不罗嗦,看到就买,胃口无上限....XD
so...跑单帮的你要认清自己的优势和弱势.
※ 编辑: ceca (61.227.102.58 台湾), 08/12/2023 12:47:39
14F：→ askachage: 真的想学好投资房产，请先入手一间再来说，不然真的 08/12 12:43
15F：推 yihua2: 大推～ 08/12 12:44
16F：→ askachage: 是鸭听雷而已，鸿沟真的太大了 08/12 12:44
17F：推 henry9267: 请问C大，打算重购退税先买後卖，目前自住楠梓29年屋 08/12 12:45
18F：→ henry9267: ，预计明年搬入两个月前入手的2x年左营三房车，请问旧 08/12 12:45
19F：→ henry9267: 屋有建议明年底或後年初再卖吗？ 感谢C大！ 08/12 12:45
我也刚要重购退税.
我的房子要摆在那边空一年後才卖.
一年後卖还是因为重购退税卡死两年内要卖掉,所以不要逼自己太紧用一年来卖.
不然我更想再放久一点..
给你参考.
重购退税尤其卖小买大是无房地合一税.
五六年才可以开一次的大绝.
当然增值一定要吃好吃满...
20F：→ askachage: 连学费都想缴，真的没有跟投资客交朋友的资格 08/12 12:45
21F：→ askachage: 更正，学费都不想缴 08/12 12:45
※ 编辑: ceca (61.227.102.58 台湾), 08/12/2023 12:49:30
22F：→ kage01: 请问看一间出一间 给仲介多少斡旋时间？ 万一都中了怎麽办 08/12 12:48
23F：→ kage01: 还是都出很低@@ 08/12 12:48
我不会重复下两个斡旋.
所以一两天就要知道仲介初步的回报.
发现有点吃力就立刻放弃.
仲介也知道你很快就会放弃.
因此动作也不会太多.
大多会直接跟你直球对决
除非他是菜鸟.
※ 编辑: ceca (61.227.102.58 台湾), 08/12/2023 12:50:42
24F：→ kage01: 我上次下一间 仲介斡旋时间写一个礼拜 噗 被耍 08/12 12:51
25F：→ kage01: 但我最後还是买了那间 08/12 12:51
短期投资小物件通常不会等那麽久.
直接跟仲介讲,有没有机会.
没有的话你要下别间.
※ 编辑: ceca (61.227.102.58 台湾), 08/12/2023 12:52:31
26F：推 wlcaroline: 谢谢ceca大，原本想两年後整理一下债务再去当楠梓汉 08/12 12:52
27F：→ wlcaroline: 看来还是有困难>< 08/12 12:52
你撞到大局面,没办法.
※ 编辑: ceca (61.227.102.58 台湾), 08/12/2023 12:53:05
28F：推 aq2272353712: ceca我的神!!! 08/12 12:59
29F：推 frowning1226: 谢谢ceca老师，我昨天跑去高雄冲了 08/12 13:01
30F：→ frowning1226: 外地人买中古屋太慢了，这个大场面抢车票 08/12 13:01
32F：→ frowning1226: 想请教如果是想放10年以上，是不是没问题... 08/12 13:02
房价长期都是向上.
你放久从来都不是问题.
差异是五六年後是否有更好的投资标的.
是否要换物件.
当然这种情况都是到时候看到再判断.
无法预测.
33F：推 alawoow: 请问c大 如果总价较高的北部300-500只能买套房，要这样玩 08/12 13:02
34F：→ alawoow: 有方法吗？ 08/12 13:03
双北要问双北的投资客.
生态不一样.
35F：推 henry9267: 感谢回覆，目前自住这间也是听您劝前年的10月初上车， 08/12 13:03
36F：→ henry9267: 但今年中觉得赌GG风险太大就赶快尻第二间来重购换房， 08/12 13:03
37F：→ henry9267: 谢C大！ 08/12 13:03
※ 编辑: ceca (61.227.102.58 台湾), 08/12/2023 13:04:52
38F：推 SouthEast62: 借地方请教一下，各个区域商用案件（店铺）的租金 08/12 13:03
39F：→ SouthEast62: 有没有什麽推荐的调查管道？跟住宅市场比起，对我 08/12 13:03
40F：→ SouthEast62: 而言这部分的资讯一直很谜… 08/12 13:03
商用判断经验吃很大.
同一条商店街,位置不一样格局不一样面宽不一样,租金都不一样.
外加有些租金是假的
(两份租约,看是避税还是作帐,不一定报高也可能报低)
(另外有一种是假租约租金很高,拿来哄抬店面价格,之後再去跟银行做贷款.
之前我房子旁边的店面,屋主是银行经理的老婆,他租金就吓死人的高...
目的就是办贷款 颗颗......基本金融掏钱操作手法)
(对喔,不只是"个人收支"的拱高信用额度,还包含可以在店面估价得时候动手脚)
所以店面租金都是照经验现场判断.
无法用归纳法去判断.
※ 编辑: ceca (61.227.102.58 台湾), 08/12/2023 13:07:50
41F：推 iceonly: 我前公司（资讯业）的隔壁部门的同事就是投资客，听说他 08/12 13:06
42F：→ iceonly: 来上班的原因是被小孩说「爸爸你怎麽都在家」；他应该写 08/12 13:06
43F：→ iceonly: 的出来吧 08/12 13:06
要同时满足三个条件之外.
还有第四个最重要的..
他有没有想要写..
基本上满足三个条件也没很难.
但是第四个条件是最难的.
44F：推 frowning1226: 终於实践要去高雄当战友的心愿，结果却还是预售 08/12 13:06
※ 编辑: ceca (61.227.102.58 台湾), 08/12/2023 13:08:47
※ 编辑: ceca (61.227.102.58 台湾), 08/12/2023 13:10:18
45F：推 frowning1226: 没关系，我来帮你们中古拉价ccc 08/12 13:10
46F：推 peichiaC: 好强 08/12 13:15
47F：推 Iplay136259: 抢抢抢 08/12 13:25
48F：推 fireheart988: C大可以问一下怎麽样的货你会决定不吃下来(例如有什 08/12 13:28
49F：→ fireheart988: 麽样的瑕疵) 08/12 13:28
50F：推 alonzohorse: F大达丽定罗？ 08/12 13:33
51F：→ ceca: 要看我当下做的投资是哪一种规划，不同规划吃的也不一样 08/12 13:33
52F：推 alexstag: f大好猛…行动派 08/12 13:37
53F：推 yihua2: Fr大 也太有行动力了，也才消息公布後的2天时间就买到。 08/12 13:45
54F：→ yihua2: 我也好想买桥头，但还要准备交其他间的预售。 08/12 13:45
55F：推 frowning1226: 签好了，还贪心了一点多签一个... 08/12 13:47
56F：推 kyova: 杀伐果断 08/12 13:49
57F：推 yihua2: FR大有行动力跟实力，厉害！ 08/12 13:49
58F：→ kage01: 双北3-500 现在一般市区 也很少了 08/12 13:56
59F：推 sspider0829: 真行动派 太猛了 08/12 13:57
60F：推 kevin28: 感谢 之前我也是第一手看房 本来有机会买到自住结果自己 08/12 14:02
61F：→ kevin28: 怕 没买到 08/12 14:02
62F：推 SouthEast62: 谢谢C大的经验分享，看来替店铺订租金真的是难度很 08/12 14:22
63F：→ SouthEast62: 高的一件事……抬高租约金额确保银行贷款金额这种 08/12 14:22
64F：→ SouthEast62: 事，我也有耳闻，很多东区店铺的房东宁可放着房子 08/12 14:22
65F：→ SouthEast62: 空租，也不愿意降价，就和这件事有关（因为一降房 08/12 14:22
66F：→ SouthEast62: 租租出去，店面的估价暴跌，下一个就是等被银行追 08/12 14:22
67F：→ SouthEast62: 讨担保品）很多人都说东区房东贪婪，但我觉得他们 08/12 14:22
68F：→ SouthEast62: 有不少人其实也是卡在要降也不能降，不上不下的状 08/12 14:22
69F：→ SouthEast62: 态。 08/12 14:22
70F：→ alonzohorse: 可以透露一下你签的有比目前实登涨很多吗？ 08/12 14:40
71F：推 ashyu1129: C大请问现在自住是否要把充电桩列入必要考量呀？？ 08/12 14:47
72F：推 frowning1226: 微幅涨，已经比6月实登贵 08/12 14:47
73F：推 suhhwanjen: 他调价过第一次了 08/12 14:50
75F：推 suhhwanjen: 代销说这是目前最低总价的物件 08/12 14:53
76F：推 NTU303150195: 看到了fr想用房地产退休的决心 08/12 14:55
77F：推 frowning1226: 我的经验是这个调价以後看起来都是小涟漪... 08/12 15:05
78F：推 chives465: 手头现金不够，我也好想上车 08/12 15:31
79F：推 showbon902: 未看先推 08/12 15:55
80F：推 alonzohorse: 感谢f大s大的资讯 08/12 16:14
81F：推 sspider0829: 我也想买未来 08/12 17:07
82F：推 frowning1226: 冲了啦...我们的钱住一起 08/12 17:15
83F：推 kusomanfcu: frowning很夸张好吗 08/12 17:21
84F：推 frowning1226: 低调...是不熟高雄需要发问才放图啦哈哈... 08/12 17:32
85F：推 HAHAHUNG: 这篇含金量好高 08/12 17:53
86F：推 qqphor: f大，原来也这麽冲XD 08/12 17:56
87F：推 alonzohorse: f大之後会常去高雄巡田水 08/12 18:31
88F：推 frowning1226: 很轻松惬意耶...高铁然後捷运，在走出去一点路XD 08/12 18:47
89F：推 chives465: 新市镇喷的好凶猛，以前1字头，现在已经站稳3了 08/12 18:58
90F：→ ytlintexas: 今天看都会公园第一排，屋主直接买价+1000卖…有点无 08/12 19:49
91F：→ ytlintexas: 语。直接打电话跟建商预定一间十月开卖的 08/12 19:49
92F：推 Iplay136259: 20初头坪大小 家人之前买过，问题蛮多的 08/12 20:57
93F：推 sspider0829: 新市镇就冲的比高大夸张 没什麽案子可以选 成屋也没 08/12 21:07
94F：→ sspider0829: 几栋 08/12 21:07
95F：推 Fulva9507: 有点烦人，本来想说应该还有一年以上可以想一下要买在 08/12 21:12
96F：→ Fulva9507: 哪，本来是想在蛋黄置产，但如果买不到合适的价位，想 08/12 21:12
97F：→ Fulva9507: 先买在原本住的区域（文山特区），之後再换房的想法可 08/12 21:12
98F：→ Fulva9507: 以吗？有没有什麽要注意的 08/12 21:12
99F：推 Husky8018: 达丽未来市的案场扫的速度好快 08/12 21:22
100F：→ sspider0829: 真的想买 08/12 22:38
101F：推 suPerFlyK: 高雄投资环境真好 几百就能玩 08/12 22:57
102F：推 s240616: 我以为仲介不收支票欸，不是说屋主看到现金比较爽 08/13 07:29
103F：推 diiiib: 没经验快不起来QQ 鸡生蛋蛋生鸡.... 08/13 11:29
104F：→ diiiib: 哇 F大直冲高雄 08/13 11:31
105F：推 will284vu86: 高雄有没有推荐的预售屋？ 两房内自住 08/14 09:29
106F：推 chen831030: 谢谢 08/23 01:07
107F：→ chen831030: 谢谢 02/08 23:12
108F：推 chen831030: 谢谢 02/22 20:23
109F：推 chen831030: 谢谢 03/11 19:17