作者winniechi (很累但是要快乐)
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标题[心得] 新北/东京毕业文
时间Tue May 2 21:13:51 2023
其实我应该在七年前就PO毕业文的
因为在买台北的房子前我也是一直爬本版的文章了解目前的价格走向
结果我拖延症一路拖到我今年三月卖掉台北的房子....
如果以买房子算毕业的话我其实算毕业了三次
2016年因为要结婚想要一起住买房子，刚好碰到房价下跌(印象中是房地合一1.0开始)
那时觉得应该是低点了应该可以进场( 回头来看好像真的是)，但头期还是挤得很辛苦
我们买在景安站附近的四楼旧公寓，当初买是一坪37，等付完头期跟家具户头只剩50万
那三个月真的是苦哈哈过日子...但还算过得去拉
就这样过了三年，没料到我们要去东京工作了，因为房子离捷运站进其实很好租
但老实说租金真的无法cover房贷，所以在东京工作的这三年我们一直还在缴台湾的房贷
而且我们短期间不会回台湾这样的现金流出对我们来说不算投资而变成负债，又有汇率压
力
反而东京的房租跟房贷比重是跟台北相反，反而是租不如买
所以在2022年决定购买东京的房子，等房客租约结束要把台北房子出售
在日本买房地产相信很多人应该分享过，有没有工作签跟永久居留权买的方式是不同的:
1. 没有工作签居住海外- 日本银行无法放贷，100%现金
2. 有工作签没有永久居留权-头期二成可贷款，利率看公司跟年收，但很低不会超过0.7%
3. 有永久居留权- 100%贷款，利率同上
其实当初就是看中3. 我们才想要买东京的房子，最後拿到的利率是0.425%,35年,全贷
但要提醒的是购买东京房地产还是有额外成本，
仲介费、代书费跟银行手续费大概全部是价款的7%，这些都是初期成本现金一次付清
日本的房子是实坪制，所以不需要看公设比，另外我买的是中古电梯大楼
透天跟预售屋又是不同的做法我就不熟了....
房仲的选择其实我有找过台湾房仲跟日本房仲，如果英文没有问题
其实蛮多日本房仲都会说英文，另外日本的价格不像是台湾玩法开价八折开始砍
基本上可以砍但就是零头让给你而已，网路上或是DM上看到的价格就是差不多这个价
你开太高就是没人会去看屋跟出价你就只能默默降价
日本房仲的功能其实跟台湾没有太大差异
但在借款上台湾跟日本银行就有点差
日本的银行所以他是用借款人的公司跟年收来做衡量的
一般来说会是你年收的八到十倍是你可以借的金额，所以我抓八倍上下来看房子
我其实觉得这还不错，不会让你透支
但日本银行真的很龟毛...尤其是大手银行，因为我们工作没满三年
银行其实还写信来问在台湾的前一份工作是甚麽，为什麽台湾跟日本工作中间有空白
我只好写说因为在积极准备日本工作面试所以有辞职准备一些场面话
然後让日本房仲去跟银行乔(因为他们公司有跟银行有专门的管道，让他们去搞定)
整体来说买台湾房子跟买日本房子对我来说其实流程非常相近，至於房价其实不看汇率
我觉得东京已经涨到一个不行...2022年我买的房子到现在同栋大楼已经涨30%
新成屋在都心要20坪以上的房子基本上也是二亿日币起跳
所以网路上说日本房子很便宜，真的是看地点，光东京都心跟非都心价格就差很多了
更不论是非东京的地方了...
来到2023年1月，台北房客退租，所以我也开始准备联络房仲出售房子
我找的是小绿，因为当初买的也是跟他们买，没签专约但只签给他们，因为人在日本
找太多房仲很不方便，不过因为地点不错，後来景安站环线通车，那边其实房价涨了不少
但房仲有跟我提到如果我2022/7开始卖其实价格可以卖更好，因为1月卡到平均地权
这点就让专业的看看是不是真的有差，我看起来还是一直涨阿....
房子挂出去二周就收到斡旋单，最後一坪44成交，所以我觉得以一个36年的公寓
已经算可以...
2023年3月交屋因为日币汇率走低所以将部分台币汇回日本导致手上有闲置资金
於是又联络之前的日本房仲询问投资性不动产的可能性
其实投资性不动产跟自住完全是不同作法，首先利率大约是1.64%
其实还是很低但对自住房来说是超级高阿，我知道有些人会偷把自住房转投资
但因为日本银行抓这个抓很紧，如果被抓到轻的话就转成投资利率重的话就是要你
直接清偿，所以我不准备冒这个风险，我采取的是六成现金四成贷款
再来是物件选择，因为我不想花时间找房客，所以我挑的是都心小套房(1K)，其实这也是
东京上班族常选择的租屋物件，以及我找的是已经有房客的房子，只做owner change
报酬率约3-4%，在日本当房东是无法任意涨租金跟解约，所以我选的是比较新的物件
报酬率低一点但未来转手会比较有人愿意接，老房子报酬率可以到5-6%甚至9%
但未来转手比较难还要负担修缮，所以不考虑
最後选择在渋谷的物件，卖方已同意价格下周黄金周结束就可以签约来当房东
会选择渋谷是因为渋谷在再开发预计2027可以完工，所以希望在五六年後可以脱手
如果不能脱手因为是三年的房子，租金还是有一定的优势
打得太多希望大家有看到最後，最近身边的台湾朋友都有在问东京投资房地产的问题
我是觉得多找几个在地房仲最好飞过来一趟不要只看报酬率，因为任何一个地方的
房地产水都很深...都需要研究一下再下手比较好
这样应该也算一篇毕业文了吧??
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1F：推 darkangel119: 认真看完推一个分享05/02 21:20
2F：推 birdpon: 推实务经验分享！ 05/02 21:22
3F：→ birdpon: 不过看起来除非要去长住，不然台湾人似乎不太适合去买日 05/02 21:22
4F：→ birdpon: 本房地产？05/02 21:22
5F：→ birdpon: 还有东京都心一年涨30%，台湾的涨幅逊掉了吧05/02 21:23
6F：推 KrisNYC: 正常台湾人尤其看日币计价的 都是看到涨30%+远大於台湾05/02 21:23
7F：→ KrisNYC: 只是汇差和一些很老很外围的房子让你觉得好像没涨很多05/02 21:24
8F：推 Ddylan: 恭喜05/02 21:28
9F：→ winniechi: 二楼其实是我想说的，要负担的成本其实很多，各种税、05/02 21:29
10F：→ winniechi: 管理费等等都要精算，不是看到房价看到东京就想出手05/02 21:29
11F：→ winniechi: 另外我住的是目黒，就已经30%，港区应该更高05/02 21:30
12F：→ KrisNYC: 南青山也涨很多...05/02 21:31
13F：→ Husky8018: 推分享05/02 21:32
14F：推 medama: 感谢分享05/02 21:32
15F：→ KrisNYC: 日本自己的年轻人很多都被往东边北边重划区推了05/02 21:32
16F：→ winniechi: 楼上横浜也是疯狂涨，真的很惊人05/02 21:34
17F：推 KrisNYC: 对...南边买不起心一横就直接往横滨下去....05/02 21:38
18F：→ KrisNYC: 日本的资产阶级都有一些外币啦...这波本国资产打7折05/02 21:38
19F：→ KrisNYC: 有外币资产的直接就是平行赢本国两条街....05/02 21:39
20F：推 johnny853884: 推05/02 21:39
21F：→ KrisNYC: 横滨跟池袋的特色都是中国人/有樱花护照的中国人特多05/02 21:40
22F：推 jfw616: 涨30%…但汇率跌30% 05/02 21:41
23F：→ jfw616: 所以赚一个开心05/02 21:41
24F：推 KrisNYC: 楼上你最近没去日本吼....消费暂时还没涨到30%.... 05/02 21:43
25F：→ KrisNYC: 日本现在买东西跟以前去泰国一样爽你不知道对不对 05/02 21:44
26F：推 VicLee: 没签证住海外还是能贷款的喔，只是不能全贷，利率大约1.8%05/02 21:52
27F：→ VicLee: -2.X%，高了不少05/02 21:52
28F：→ winniechi: 了解，应该是不同银行作法，三井跟三菱是不行05/02 21:53
29F：推 VicLee: 有签证有身份才是最佳解，恭喜恭喜，希望有一天我也可以05/02 22:00
30F：→ VicLee: 能有XD05/02 22:00
31F：推 sdhpipt: 景安站的老公寓竟然都44了05/02 22:11
32F：→ sdhpipt: 横滨我短住过 一堆山坡地爬山爬死 哈哈哈05/02 22:13
33F：推 kusomanfcu: 我机票已经订好日本了05/02 22:18
34F：推 next1118: 推05/02 22:28
35F：推 jfw616: 才刚回来05/02 23:09
36F：→ jfw616: 你吃拉面…猪排之类的平价食物确实爽05/02 23:09
37F：→ jfw616: 但是你要吃稍微高单价的..没在跟你客气的05/02 23:10
38F：推 jfw616: 不过不是讨论房价吗?05/02 23:12
39F：推 rgnuj122: 感谢分享05/02 23:18
40F：推 kyova: 赚烂05/03 00:29
41F：推 siriusu: 感谢分享05/03 00:31
42F：推 A380: 涩谷05/03 00:32
43F：→ winniechi: 其实是渋谷，但用哪一个繁体字好像都不对我改一下好了05/03 00:46
※ 编辑: winniechi (114.186.243.115 日本), 05/03/2023 00:47:00
※ 编辑: winniechi (114.186.243.115 日本), 05/03/2023 00:56:18
44F：推 ohohohya: 2e日币起跳 各位鲁空快来看看喔 05/03 00:54
45F：推 ice1015: 之前就说过，没有那国人会作赔本生意。我让旅日家人不要 05/03 01:14
46F：→ ice1015: 继续租房，好好去精算买房是对的。 05/03 01:14
47F：推 tsaosh: 好赞 05/03 07:02
48F：推 tfct: 恭喜 大推 希望还有後续心得分享 05/03 07:18
49F：推 scitamehtam: 可惜，要是买新竹早就赚到爆了 05/03 08:09
50F：→ scitamehtam: 傻傻的 05/03 08:09
51F：推 Tosca: 日本买房是100%贷款 这时候觉青又觉得全贷ok不算炒房了 05/03 09:31
52F：推 medy: 日本东京才涨30%，台湾最低的区域都涨30%了！ 原po第一次买 05/03 09:37
53F：→ medy: 景安的房，光付头期就很辛苦，然後现在觉得炒房没问题！？ 05/03 09:37
54F：→ medy: 你看看你台北房子涨多少 05/03 09:37
55F：推 scitamehtam: 台北市这波涨最少的，看看新竹吧 05/03 09:49
56F：→ scitamehtam: 台湾要赚钱，买新竹绝对是正确的 05/03 09:49
57F：推 max205: 那个... 是新北不是台北 房价差有点多 05/03 09:53
※ 编辑: winniechi (165.225.111.36 日本), 05/03/2023 10:02:30
58F：→ winniechi: 那个..我这篇文其实是想说东京拉..我离台北新北房价 05/03 10:04
59F：→ winniechi: 太远了但我还是改一下标题好了，但看内文应该是可以知 05/03 10:04
60F：→ winniechi: 到我买在哪里，另外我没有考虑要做海外投资所以资金 05/03 10:06
61F：→ winniechi: 还是回来日本来做规划我比较心安 05/03 10:06
62F：推 scitamehtam: 买日本赚的一定比新竹少多了啦，一样的资金押错地方 05/03 10:20
63F：→ scitamehtam: ，亏很大05/03 10:20
64F：→ scitamehtam: 新竹人口吸引力非常强，六都直辖市年轻人都是到新竹05/03 10:21
65F：→ scitamehtam: 等着买房定居 05/03 10:21
66F：推 maypcc: 别说日本了，这几年买非新竹的有哪个能打? 05/03 10:28
67F：→ maypcc: 高点应该已过 很难再攻高了 大厂分红降 新人扛个2000都很 05/03 10:29
68F：→ maypcc: 辛苦 05/03 10:29
※ 编辑: winniechi (114.186.243.115 日本), 05/03/2023 10:42:51
69F：推 a5292710: 恭喜逃战了 05/03 11:55
70F：推 BalloonBa: 感谢分享 05/03 15:24
71F：→ Physerapb: 有个怪人一直说买新竹，每篇都在推新竹，工程师眼界很 05/05 18:59
72F：→ Physerapb: 小XD 05/05 18:59
73F：→ Physerapb: 只有竹科工程师想住，学长割学弟，自己用力堆价格… 05/05 19:00