作者rpg1510 (八分之三)
看板home-sale
标题Re: [闲聊] 无壳蜗牛为什麽不去买基隆淡水?
时间Mon Nov 11 12:22:51 2019
※ 引述《freerider90 (自由骑士 就你)》之铭言:
: 该不该推实价课税:绝对该
: 但能不能做?答案就是很困难
: 原因就是「政策的稳定性」
: 简单说就是已经有许多人照着既有规则来玩了
: 再下个月突然持有税提高好几倍
: 本来已经够沉重的房贷,变得更无法负担,因为跟之前计算的都不一样
: 那你会支持改革吗?
: 无壳蜗牛要权益,照着规则走的也要权益啊
: 要改革只能尽量避免溯及既往
: 设定某时间点交易後适用新税率,或实虚坪同时揭露
: 毕竟人家的房产也没有违法,也不是违建
: 既有的炒房者 至少 也是照着游戏规则走来的
持有税的重点之一:实价课税
(以台湾房价所得比15来看,已经是超涨的状态
实价课税目标让房价所得比降到6以下,房价腰斩是必然会发生的)
实价课税的税基是市价
建议税基,要随着房价上升或下降而调整
若实价课税的税基会随房价起伏而变动时:
当区域(同一个社区),大家房子越卖越贵,税基会越提越高
当区域(同一个社区),大家房子越卖越便宜,税基会越来越低
以过去平均一年,区域的平均成交行情为计算基准
若过去一年区域无成交纪录,则拉长到3年
若3年也没有,则拉长到5年
若5年也都没有,则以邻近区域,同样类型(公寓or电梯)、同样屋龄、同样...
为计算的基准
而非欧美以房屋购入时的房价
当作永久的税基
以原Po举的例
例如300万的房子,实价课税後,房价腰斩变150万
税基也就以150万计算
持有税实价1%,税从原本一年3万→1万5→平均每月缴1250元的税
当初买300万房子,贷8成,利率1.7%,30年还
一个月房贷缴8,516元
房贷+税,平均每月需支出 9766元
加上装潢摊平、维护费摊平、水电支出
总和抓平均每月支出1万5元看
月薪3万~4万5的一户自住型的上班族
还是负担的起
若实价课税有配套措施1:浮动税基=平均成交行情x坪数
一户自住也不需要担心
短线看,实价课税後,房价下跌,持有税会立即显而易见的看到下降
长线看,通货膨胀终会使房价逐渐上涨,持有税会缓步上升
若实价课税有配套措施2:一户自住 持有税实价1%
一户非自住 持有税实价2%
多户持有 2户持有税实价2.5% (每增加一户+0.5%...上限5%)
非自住 3户持有税实价3%
.
.
.
7户以上持有税实价5%
也对一户自住,采取最轻税率
以上面的例子看,原本买300万的房子,实价课税房价腰斩後
实价1%持有税,平均每月缴1250元的税
实价课税并不会让买300万房子的客群,发生无力负担的情况
ps.买600万、买1200万、买2400万、买3600万的客群
请预设实价课税,房价腰斩後
每月1250元x(N/300)=平均每月缴的持有税
试问实价1%持有税,对这些一户自住的客群来说
难道真的是难以负担之重?
对於炒房者:投资客、建商
则视其炒房的轻重,逐步加重其税收负担
逼使他们持有越久,成本越重
只能尽速将房子卖出,而不再坚持高价
结论:
实价课税并不是洪水猛兽
配套措施做好:1.浮动税基 2.一户自住最低税率
一户自住的持有税负担,并不会如想像的重
一户自住的民众
不要再被投资客误导了
实价课税,才能让房价下跌,达到实质打房的效果
也才能让一般民众,不再只是沦为房奴
而有更多的空间,可以去结婚、生儿育女、进行其他消费活动
--
※ 发信站: 批踢踢实业坊(ptt.cc), 来自: 36.231.41.72 (台湾)
※ 文章网址: https://webptt.com/cn.aspx?n=bbs/home-sale/M.1573446173.A.1B7.html
1F:推 Heterocyclic: 对阿 想要居住正义就把诉求讲清楚 实价课税XDDD 11/11 12:24
2F:→ Heterocyclic: 别人卖贵我的房屋税支出就会上升这样?就算是我没有 11/11 12:25
3F:→ Heterocyclic: 利得的状况下? 11/11 12:25
房价上涨代表自己如果跟着近期卖房时
也能卖接近那个价,这不是得利什麽才是得利?
浮动税基,依据区域平均成交行情当税基
也才能避免3,4十年的老屋
半毛房屋税都课不到的情形发生
4F:推 Heterocyclic: 房屋在政府眼中是土地价格归土地房子归房子。这个 11/11 12:27
5F:→ Heterocyclic: 有很多要调整。比如说你买入一户一千万的,房子可能 11/11 12:28
6F:→ Heterocyclic: 只有两百万这样。剩下是土地(实际超低)。政府是看 11/11 12:28
7F:→ Heterocyclic: 告现值。不是你买一千万我课税两趴现直,每年二十万 11/11 12:28
所以税基公式需要大幅更动
当以市价为税基时
例如1000万的房子,建物30坪、土地10坪,30年屋
建筑成本每坪5万,RC折旧率 1.17%
建物价值 = 5x30x(1-1.17%x30)
= 97.35万
土地价值 = 1000万 - 97.35万 = 902.65万
平均建物成交行情 = 97.35 / 30 = 3.245万/坪
平均土地成交行情 = 902.65 / 10 = 90.265万/坪
一户自住持有税实价1%
就是当税基以市价计算时
房屋税+地价税,其各自税基x税率,总和要接近满足实价1%
所以上面的文章我也只大括讲持有税
意思是就是:持有税="房屋税+地价税"後的总合
8F:推 Heterocyclic: 推一个税制告诉持有一房者房价腰斩後你的税就低了 11/11 12:31
9F:→ Heterocyclic: 这个是想要说服谁? 明明大量盖公宅提供廉价住宅可以 11/11 12:31
10F:→ Heterocyclic: 解决的问题 一样可以让房价下修 11/11 12:31
政府就没钱盖公宅啊
修法令,是政府能做的
11F:推 Imusic: 那问题是为什麽要让房降下跌? 因为你买不起? 11/11 12:31
12F:→ Imusic: 房价不下跌=大家都想炒房这甚麽逻辑,不涨不跌不可以吗? 11/11 12:32
13F:→ Imusic: 居住正义的目的如果是要让房价下跌,那就是假正义 11/11 12:32
14F:→ Imusic: 如果是要让制度公平,那请加强论述 11/11 12:33
很多人否定买房正义
但居住正义,为什麽就不能包含买房正义?
房价所得比超高,本就是超涨後的恶果
实价课税,让房价腰斩,只是让房价跌回符合其实际价值而已
15F:推 Heterocyclic: 论述真的很弱。房价其实已经卡住一阵子了 公宅也在 11/11 12:36
16F:→ Heterocyclic: 盖当中。时间经过就会很多廉价住宅可以租了(不知有 11/11 12:36
17F:→ Heterocyclic: 没有可以买的)还硬要让人缴税给政府 11/11 12:36
18F:→ JuanWang: 公宅只租不卖才是好的 看看浮洲乐透宅 11/11 12:40
19F:推 freerider90: 你没提到一个重点,就是已有房的人不会跟你这样玩 11/11 12:41
20F:推 dragontwo: 永远满足不了那些懒人的无底洞 11/11 12:41
21F:推 Heterocyclic: 只租不卖 或者是只能卖回去给政府 11/11 12:42
22F:推 l79cm: 地上权合宜宅就好了,买卖可以年限到归还政府 11/11 12:44
23F:推 YouGot5566: 懒人问题真多 赶快去赚钱啦== 11/11 12:45
24F:→ Jose: 持有税提升台湾穷人就完了 看欧美那房租 11/11 12:46
若实价课税有配套措施3:房租不得超过中位数国民平均收入1/2以上
https://i.imgur.com/wo8KpBf.jpg
47/12=3.91万/月
也就是当房东房租收超过2万,就是违法的行为
25F:→ amordelcor: 台北市没地 大量公宅是要迁松机? 11/11 12:48
26F:→ piliwu: 你第一段就打错了,15倍是台北市 11/11 12:52
27F:推 piliwu: 另外这种提案稽徵成本高到爆炸 11/11 12:54
28F:→ piliwu: 你觉得自己比欧美财政专家还厉害或这根本无法实施 11/11 12:55
台北市15倍超涨
看居住在其中
中位数的收入平均约3~4万/月
台北又高物价
不吃不喝30年也买不起房
这些人就活该一辈子只能租房吗?
若房价腰斩,台北市的房价所得比降到6
省吃俭用,30年房贷买得起台北市的房子
才是符合居住正义
稽徵成本哪会难算?
建物价值 = 每坪建物兴建成本 x 坪数 x (1-N年x折旧率)
土地价值 = 成交价 - 建物价值
平均建物成交行情 = 建物价值 / 建物坪数
平均土地成交行情 = 土地价值 / 土地坪数
坪数都在权状里面
成交价需要实价登录
每坪建物兴建成本,平价宅和豪宅有区别
税基多少,公式让电脑去跑就出来了
根本不需要花人力去稽核
29F:→ Heterocyclic: 政府有在一直盖公宅不是没钱盖 11/11 13:09
31F:→ teasy: 管理不佳 出租国宅沦「另类贫民窟」 11/11 13:11
32F:→ teasy: 这就是地上权出租国宅的结果 11/11 13:12
33F:→ Heterocyclic: 那就改善管理问题 11/11 13:12
34F:推 piliwu: 术业有专攻政府本来就不擅长做商业管理 11/11 13:14
36F:→ Heterocyclic: -108Q1负担能力发布内容(平台).pdf 11/11 13:15
37F:→ teasy: 「改善管理」就四个字,说得简单。要公务员上法院告住户, 11/11 13:15
38F:→ teasy: 然後强制执行,把人赶走?就不要又遇到独居老人、残障人士 11/11 13:16
40F:→ teasy: 那新闻画面一定很精彩。接着政客再打圆场,狠一点再惩处一 11/11 13:17
41F:→ Heterocyclic: 要对全国所有房子加税要多一点论述基础吧?所有人 11/11 13:17
42F:→ Heterocyclic: 房子价格腰斩绝对是不好的论述方式 11/11 13:17
43F:→ teasy: 下执行的公务员,然後就又回到万美公宅的模式了。 11/11 13:18
44F:→ Heterocyclic: 买房也会遇到恶邻居你这样乱凹没意义 11/11 13:18
45F:→ teasy: 当然,要说我危言耸听,只会看人性黑暗也行。人性光明的理 11/11 13:18
46F:→ teasy: 想国不是我住的真实世界。 11/11 13:19
47F:→ teasy: 买房遇到恶邻居,我就真的强制执行啊。真的不行我就卖屋走 11/11 13:20
48F:→ teasy: 人啊。接着再来探讨公宅要租多少,低收入户能不能优先。说 11/11 13:20
49F:→ teasy: 实在的,如果买卖的公宅是乐透,出租的就是刮刮乐,本质还 11/11 13:21
50F:→ teasy: 是一样。政府直接伸手干预,就是民众各显神通啦 11/11 13:22
51F:→ Heterocyclic: 现在房子贷款很困难。很难炒做了。大家一直纠结台北 11/11 13:27
52F:→ Heterocyclic: 市房子很贵。然後要对全国加税这个心态很糟糕 11/11 13:27
53F:嘘 piliwu: 你拿全国所得中位数比台北市房子? 11/11 13:30
54F:→ Heterocyclic: 明明就是台北市房价所得比很高。然後要对全国加税 11/11 13:32
55F:→ Heterocyclic: 希望房价腰斩。这个政策论述太糟糕只为了自己可以买 11/11 13:32
56F:→ Heterocyclic: 便宜? 11/11 13:32
全国实价课税 跌最凶的当然是超涨的区域 腰斩是必然
但像那些蛋壳区 基隆、淡水新市镇...终究会回归租金回推房价的机制
租金能收多少,房价保底就会有多少
在日本虽然持有成本重 实价3~5%
但其房价最终也是回归租金回推房价
所以蛋壳区的屋主,也不需要担心房价腰斩会落到自己身上
57F:→ piliwu: 台北市还想降自住持有税一半呢 11/11 13:35
58F:→ piliwu: 这政策根本自打嘴巴 11/11 13:36
59F:→ piliwu: 到底要遏止炒房还是提高房价我都看不懂 11/11 13:36
60F:推 Heterocyclic: 到底是要有房子住还是要别人房子打五折? 不董 11/11 13:39
61F:嘘 piliwu: 你别幻想容易计算了,政府连房地分别的成交行情都没有,因 11/11 13:40
62F:→ piliwu: 为多数买卖契约根本不会拆 11/11 13:40
63F:→ piliwu: 更不用说隔壁卖多少关我屁事你拿这个课税莫名奇妙 11/11 13:41
所以政府的法令需要改
实价课税,浮动税基
建物和土地的成交价就是需要从成交总价中,拆开分算
房子的折旧明明就几十年的老房子,维护成本日渐提升
残余价值日渐低落,却还要卖所谓的区域行情价?
为什麽土地明明跟着通膨越变越贵,却还要用公告现值自欺欺人?
房价本来就需要一套透明的公式
来让买房者清楚的知道
他们买的房子,建物残余价值 + 土地市价 是多少
而不是投资客、建商说了算!
64F:→ piliwu: 你光定义谁跟谁同一社区就是超级大工程还说很容易 11/11 13:43
65F:→ piliwu: 不用自己做出张嘴当然很容易 11/11 13:43
同一地号上面兴建的同批建物
视为相同社区,有很难区别吗?
隔壁的豪宅,难道会盖在相同地号上吗?
地政单位资料很容易区别的
若同一地号近年(1~5年都无成交纪录)
比建材、比型态
还是能比较出区域平均成交行情
※ 编辑: rpg1510 (36.231.41.72 台湾), 11/11/2019 13:59:03
66F:→ Heterocyclic: 真的很没有概念!现在谁在谈投资客?你如果对建商有意 11/11 13:55
67F:→ Heterocyclic: 见,应该是针对新成屋,不是针对全国徵收屯房税 11/11 13:55
68F:→ Heterocyclic: 别人房子卖贵我就要被加税这个说不过去。立法不合理 11/11 13:56
69F:推 Heterocyclic: 房子有装潢的时候房价会比较高卖也高造成别人税基涨 11/11 13:59
70F:→ Heterocyclic: 这样不合理吧?明明就是希望自己能有便宜房子住 11/11 13:59
71F:→ Heterocyclic: 公宅是最好的解决方案也可以随着大家都住公宅让房价 11/11 13:59
72F:→ Heterocyclic: 下跌阿~你不买都买公宅租公宅 房价就跌了阿 11/11 14:00
73F:→ Heterocyclic: 还是压根不想住公宅? 11/11 14:00
74F:→ Heterocyclic: 桃园房价所得比明明就不会太高交通到北市也很快 11/11 14:00
75F:→ Heterocyclic: 心态上离不开台北市新北市才是问题吧? 11/11 14:01
76F:嘘 piliwu: 我的房子上土地约三十坪但有三个地号你说是几笔? 11/11 14:08
77F:→ piliwu: 公告地价是县市政府的职责明明很多地方政府很尽责调整 11/11 14:09
78F:→ piliwu: 原来市场价格不是成交价格说了算而是政府决定 11/11 14:10
79F:→ piliwu: 支持共产主义早说嘛何必浪费时间 11/11 14:11
80F:推 SuGK: 奇怪 只是要制度透明完善而已 就一堆炒炒狂嘘 是多怕 11/11 14:23
81F:推 punkdog: 谁改阿 不要选票了吗 11/11 15:21
82F:推 castalchen: 与其整天在网路上幻想 不如拿个碗去路边要饭还比较有 11/11 15:40
83F:→ castalchen: 用 11/11 15:40
84F:→ t803010: 穷人跟富人都只有一张选票 那你们认为那边人多? 11/11 15:48
85F:→ ciswww: 有房的人多 11/11 16:30
86F:推 ZaireWade3: 别幻想了阿鬼 11/11 16:35
87F:→ pigcola: 以让房价腰斩的前提下去做的政策 根本就是白日梦阿 11/11 17:14
88F:推 YouGot5566: 台湾买房的绝对比租房的高好几倍 你以为大家都傻子去 11/11 18:03
89F:→ YouGot5566: 买房喔 11/11 18:03
90F:→ HarryHTC: 没有以为大家是傻子 其实只有一位是...XDD 11/11 20:28