囤房税 → 针对囤房者、囤地者 但我并不看好只针对囤房地者课的囤房税 能打击到房价 为何？ 因为房价具有连动性 当区域都卖这个价、都租这个价 一户持有和多户持有，他们卖的价格、租的价格是一样的 当囤房者被课了囤房重税 可是一户持有的人，他因为被减少了持有税 (黄国昌版的囤房税，一户持有从现行的1.2%降为1%) 反而一户持有的人，房子更可以待价而沽 → 慢慢卖、卖卖租 有人或许会问...一户持有的人都自住，自住哪会有把房子租人的问题？ 多户持有者，可以用公司持有、人头持有... 只要他名下只有一间自住房，其他多户其实都还是在他的控制下 有太多方法，可以进入一户持有的低税率甜蜜点 所以，囤房税并不能打击到房价 是因为囤房税，排除了对一户持有者，课持有重税 那多户持有者，只要把名下搞到只有一户持有 一样享有低持有税率，有漏洞钻的状态下，房价怎麽可能跌？ 再者，真‧一户持有的自住者 他们因为低持有税率，长期持有的成本小 他们卖房子的时候，不会因为房子卖不出去，导致持有成本偏高 一样可以把房子卖高价 实施囤房税，钻漏洞的多户持有者 + 低持有税的一户持有者 所形成的区域行情，所塑造的房价连动性 会让房价，还是一样会处在於高点！ 持有税到底要课到多少，才能有立竿见影的实质打击房价的效果？ 实价1% 就很有感了 1000万的房子 → 一年缴持有税10万，平均一个月缴8333元 ★前提是税基，是依照市价，课徵持有税 持有税理想的状态是： 一、实价课税，税基 = 市价 二、不分一户持有、多户持有，一律课徵一样高的持有税，避免钻漏洞 三、高持有税率，拉高持有成本，让产值不足的房地产，回归符合其价值的价格 一、实价课税，税基 = 市价 理想的市价的产生方式： 依照过去一年，区域的平均成交行情 (区域的定义：不论公寓和大楼，指同一批在相同地号上盖的房子 会细小到相同地号，是因为平民屋和豪宅的价格不同 所以不能以广泛的区域平均行情为基准，而是要细小到同批地号) 决定房屋税、地价税的课税基准 例如一间 1000万的房子 现行的房屋税会随着持有年限越久，房屋税会依折旧率而逐年递减 30年、40年的老房子，房屋税会趋近於零 但完全忽略掉了通货膨胀、周遭基础建设发展、经济发展，所造成的房价上涨 并且无视房屋老旧，造成的维护成本、社会成本，逐年提高的事实 所以折旧率，应当从房屋税公式中剔除 改成一律依照市价，为税基 房屋当下可以卖多少钱，就该被课多少的税 以现行的税基制度，持有税(房屋税+地价税)，一年大约0.1%~0.2% 1000万的房子，一年课1万的税，平均一个月缴不到1千元 这合理吗？ 不合理的税基 = 低持有成本 而低持有成本，就是让房价无法降低的元凶 当房屋的产值(租金)，高於持有成本(利息+持有税+管理金+维护基金)，房价就会上涨 ps.自住者省下的租金，等於自住者房屋的产值 当利息低 + 税率低，持有成本低，而租金又可以依照通膨逐年提高 产值(租金) > 持有成本，房价怎麽可能会跌？ 所以才需要由政府，来实施实价课税，垫高持有成本 当房屋的产值(租金)，低於(利息+持有税+管理金+维护基金)，房价才有下修的可能 ps. 实价课税的税基是会变动的： 当区域(同一个社区)，大家房子越卖越贵，税基会越提越高 当区域(同一个社区)，大家房子越卖越便宜，税基会越来越低 以过去平均一年，区域的平均成交行情为计算基准 若过去一年区域无成交纪录，则拉长到3年 若3年也没有，则拉长到5年 若5年也都没有，则以邻近区域，同样类型(公寓or电梯)、同样屋龄、同样... 为计算的基准 二、不分一户持有、多户持有，一律课徵一样高的持有税，避免钻漏洞 就是使用者付费的观念，持有就必须付出持有成本 当自己无法约束自己时，卖房要卖市价 就交由国家政府的课税手段，来让涨价归公 即使是自住，也不该抱持着我的房子要卖的时候，要连本带利赚回来 产值=租金(自住者为省下的租金) 卖方不应该要让买方，为其付出过去的租金 (包含在成交价内) 因为这租金，本来就是房屋持有者必须付出的持有成本 但现实的人性是：我卖房子都要卖市价 也就是买方都在替卖方，付了卖方过去应该自行付出的持有成本 大家的心态是：反正以後房子要卖的时候，新的买方也是要承接 既然现实大家卖房子都要卖市价 无法根除人性的自然面 那就只能透过政府课税的手段，来让涨价归公 而政府课徵的持有税，就用来发展地方、或是维护和改善公共基础建设 三、高持有税率，拉高持有成本，让产值不足的房地产，回归符合其价值的价格 房价的计算，最实际的公式就是用租金回推售价 也就是房屋有多少产值(租金)，房屋的合理价格就该有多少 收租金者 - 以收的租金作为产值，回推房价 自住房者 - 以省下的租金作为产值，回推房价 现行的税基，让实际课到的持有税(房屋税+地价税)，实际只有0.1%~0.2% 市价的税基，让实际课到的持有税(房屋税+地价税)，实际达到1%~4% (视持有户数) 再加上管理金、老旧房屋维护基金 (合计为实际房价的0~2%) 管理金 (公寓和大楼，由社区住户，自行决定收受的管理费多寡) 越老的房子，维护基金会越来越高 (由社区住户，自行决定收受的维护基金多寡) 其中管理金、维护基金由持有者自行决定，0~2%都有可能 政府能控制的就是持有税，合理应为实价1~4% (视持有户数) 当产值(租金) > 持有成本(利息+持有税+管理金+维护基金)，房价会上升 产值(租金) < 持有成本(利息+持有税+管理金+维护基金)，房价会下降 现行的持有税低(0.1~0.2%)，很容易就会让产值(租金) > 持有成本 房价自然只会越来越贵 施行实价课税後，持有税1~4% 那些炒作出来的房价，就会不敌 产值(租金) < 持有成本 的事实 明明...收到的租金 或 省下的房租，明显小於持有成本 该间房屋的价格就应该下修！ -------------------------------------------------------------------------- 时代力量的囤房税的政治语言很简单： 他告诉人民，囤房者应该被课高持有税 以实施居住正义，来吸引支持者 讲太复杂的房价公式，房价产生机制 选民听不懂，也不想听 仔细检视时代力量的囤房税政策 其实打房效果还是很有限 而且也讨好一户自住的选民 降低一户自住的持有税 而且关於税基，时代力量也只字未提 要知道以现行的税基：房屋评定现值、公告地价 实际课到的持有税(房屋税+地价税)，实际只有0.1%~0.2% 时代力量也没有提如何修改税基的实价课税 税基不变的情况下： 一户持有，从现行的1.2%降为1% 多户持有，持有4户至5户的税率为2.4%至3.6% 超过10户最高税率可达10% 实际课到的持有税(房屋税+地价税)，从0.1%~0.2% → 0.08~0.5% 依旧是 产值(租金) > 持有成本(利息+持有税+管理金+维护基金)，房价真的能下修吗？ 所以对於时代力量的囤房税政策 我只能打59分 因为对房价实质影响有限 真的施行时代力量的囤房税政策後 居住正义能得到伸张吗？ 实在还有很大的进步空间！ 高持有成本(实价课税1%~4%"房屋税+地价税"，管理金+维护基金0~2%) 本国国民一户自住的持有成本1~2%；外国人or多户持有的持有成本3~6% 全面性，不分一户持有、多户持有 让产值(租金) < 持有成本(利息+持有税+管理金+维护基金) 才是打击房价，实施居住正义的最佳选择 --

※ 发信站: 批踢踢实业坊(ptt.cc), 来自: 36.231.52.20 (台湾) ※ 文章网址: https://webptt.com/cn.aspx?n=bbs/home-sale/M.1570589682.A.E1E.html 民主选举制度的可笑之处： 选民总是把人选上台後，才发现其政见都是假的 (但对比极权政府，至少选民被骗了，每4年还可以换一次执政者 然後新的候选人，就要端新的牛肉，选民至少还能从中，捡到被打折後的残羹吃) 单指囤房税的政见 我可以很笃定的说： 囤房税不打自住一户，房价受影响的幅度很低 囤房税只能治标不治本 能创造一个低落的波段行情，让房价有下跌的趋势 但一遇到贸易战国际热钱回流、国际经融环境持续低利... 把房价拉长线看，房价还是一路向上 囤房税造成的，就只是其中的一个小波浪 实价课税涨价归公、拉高持有成本活化利用、降低不动产炒作空间 才能彻底降低台湾的房价所得比 合理的是郊区 3~4 市区 5~6 ※ 编辑: rpg1510 (36.231.52.20 台湾), 10/09/2019 16:36:28